二手房买卖注意项.docVIP

３、对购买二手房风险作好准备　　目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范准备：　　（１）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。　　（２）交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。　　（３）交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。　　（４）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。　　（５）产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。 了解到二手房的价格和自己的资金状况后，需要对购买二手房全程所需要的费用进行了解，以做好充足的资金准备：　　1、房屋成交总价　　在二手房交易中，会涉及房屋成交总价和房屋评估价两种价格。购房者最后支出的费用是房屋成交总价。 2、税费　　二手房交易中涉及的费用分为税和费：　　（1）税　　契税：普通住宅税率2％，非普通住宅税率4％　　印花税：交易价或评估价(取高值)的千分之一　　营业税：成交总价的5.8%。以房产证办理的时间为准（未满五年交纳，如已满五年不用交纳）　　个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的２０％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的１％。　　对个人转让现自有住房并在现自有住房转让１年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。 具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。规定“个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的个人所得，免征个人所得税。” 综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米　　产权登记费：85元/套　　土地登记费：35元/套　　交易评估费：评估价的0.03%——0.05%　　土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(现在土地收益金都要缴纳) 　　测绘费：建筑面积*1.36元　　调档费：20元 　二手房：　　“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。　　二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房2种房屋类型。　　　二手房抵押贷款：　　二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。 居间中保　　二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生 目前在武汉二手房市场上，房屋基本采用的是砖混结构和框架结构。由于砖混结构和框架结构的造价和成本不同，因此在交易价格上，框架结构房屋要高于砖混结构房屋。　　　从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。　　从造价上来说，框架结构比砖混结构高5%~15%，工艺也更复杂一些。所以框架结构二手房比砖混结构房屋的销售价格要高，具体到武汉市情，价格相差约２００元/平方米左右。　　那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢？消费者可在实地观看。一般无梁无柱的即为砖混结构房屋，有粱有柱的为框架结构房屋。 二手房情况复杂。在联系房源后，须考虑该房源是否合乎法规，真实有效：　　１、 认真审查房屋产权的完整性、可靠性。　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到武汉市房产交易中心查询产权证的真实性，