郑州航海路项目前期定位及营销报告loftY.ppt

2、售后营销——日租式公寓，满足年青男女的完美周末和假期空间。 承诺售后由物业统一管理物业资源，整合成日租式或短租式酒店式公寓， 极大提升租金收益，增强投资型客户购买信心。 兰桂 位置：郑汴路与东明路西100米 总建筑面积：5389㎡ 复式总量：71套 户型面积：75.9㎡ 户型层高：3m 夹层厚度：30cm 夹层材料：混凝土 计算办法：两层计算 销售均价：4874元/㎡ 销售情况：10套左右（近期开始正式推广） 配套：双气 产权：70年 托斯卡纳 位置：北环路与南阳路立交桥西南角 总建筑面积：3万㎡ LOFT总量：600套 户型面积：38㎡、48㎡、75㎡ 户型层高：4.8米 夹层厚度：业主自己分割 夹层材料：业主自己分割 计算办法：单层 销售均价：4000元/㎡ 销售情况：200套（正式推广不足一个月） 配套：双气 产权：70年 物业：利海五星级物业 分析： *华林时代广场按首层面积销售，但单价极高（均价1万左右），是实际意义上的两层面积、市场价位销售，市场销售期仅两年。 评判：非地理强势，将非常不理想。 *兰桂实际上是复式结构，层高3米，以双层计销售面积。 评判：非常不利。 *托斯卡纳是典型意义上的LOFT的户型，但没做隔层，月销售近200套。 评判：非常可行。 分析： 但40年与70年的土地使用权上的巨大差异，且4000元的成交均 价，“夹层户型平层价格”不符合我们的价值取向；所以，我们需要为项 目提供更大的性价比方可胜出，以较高售价售出。 兹建议：交房时即为客户做好夹层。 4、成本可以承受吗？可以。 (1)、钢龙骨+纤维水泥板 5米左右层高，跨度6米*8米或是6米*6米 夹板材料：纤维水泥板 产品规格：1200×2400×24mm 咨询厂家：北京纤维水泥板有限公司 咨询电话：010-成本：约400元/㎡（零售成本，含人工） (2)、钢材+防腐木 5米左右层高 夹板材料：钢材+防腐木 咨询厂家：北京东易日盛装饰有限公司 咨询电话：0371成本：约400元/㎡（零售成本，含人工） 成本分析： 以土地市场估价3670万计： →项目楼面价为1009元； →建安+配套+财务+营销+管理约2200元； →另400*0.75=300元隔层费用； 大致成本在3426元左右。总成本约：1.24亿。 →预计市场销售价格4500-5000元，面积预估2.6万㎡； →商业以均价10000元计，0.3万㎡； →地下以2000元计，0.7万㎡。 项目保守利润估计约在3700-5000万元。 在保证快速销售的前提下，依然有较大利润空间。可行。 4809 143 979 83302 蔚蓝港湾 5243 2374 3431 324491 城市山水 4600 40㎡一房，75两房；销售率70% 爱慕派 5031 1008 3914 287311 升龙国际 均价 已售套数 总套数 总建面 项目 项目周边住宅售价 我们怎样做LOFT？ 1、规划LOFT 建议做一个纯粹的LOFT社区。总量：约600套左右，市场去化压力不大。 2、优化LOFT。 1）常见LOFT在设计上的缺陷： ■层高过低，空间压抑； 层高太高，成本较高。 舒适空间与成本控制之间的矛盾。 空间压抑 ■卫生间处理难题（小房双卫※噪音问题）。 小房 双卫 ■楼梯处理的合理性和空间节约性。 浪费空间 不便布置 ■大进深、小面宽产品居多，空间关系处理难度较大。 像是住厂房 我们怎样做LOFT？ 2）LOFT优化设计建议： ■大面宽，小进深。 “薄板”地块 允许 ■大面宽，小进深示例 ■总层高至少在4.8米以上。保持适度的舒适性和经济性。 ■卫生间的处理建议。 1、尽量避免卧房位于卫生间下方； 2、施工过程应考虑管道集约化处理设计。 ■楼梯的多样性选择。 一部分可考虑挑空客厅的楼梯处理方式， 一部分可考虑复式楼梯的处理方式。 ■关于落地玻璃的运用。 便于形成美观大气的外立面效果；一二层更好的采光获取。 ■关于嵌入式装修的空间安排。 在户型设计中注重产品在使用过程中的空间充分利用问题，避免 出现死角浪费。 ■高性价比因素的引进。如：阳台、单双气配套等。 充分考虑晾晒、生活便宜问题。 优秀LOFT户型推荐 3、户型面积及套型比例建议 南 楼 60% 87-105 50-60 两房一厅一厨一卫 40% 61-70 35-40 一房一厅一厨一卫 套型比例 预计使用面积 建筑（首层）面积