公寓数式酒店概念.docxVIP

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。酒店式公寓的优势在哪里？酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50 家左右。酒店式公寓的客户是谁？上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。租赁酒店式公寓的外籍人士以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级酒店公寓进行分析，外籍人士住房预算在1500-2500美元/月占据市场的39％，2500-3500美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如古北地区的维也纳广场、金桥地区的碧云花园、徐汇地区的港汇花园等。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，金桥的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？上面已经提到，小产权统一经营的酒店式公寓是