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出租房屋税负测算 明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房出租给五鑫公司，按照协议规定，年租金收入30000元。按照现行税法规定，明晰广告公司的税率将高达27.68%。计算过程如下： （1）应纳营业税=30000×5%=1500（元） （2）应纳城市维护建设税及教育费附加=1500×（7%+3%）=150（元） （3）应纳印花税=30000×0.1%=30（元） （4）应纳房产税=30000×12%=3600（元） （5）应纳企业所得税=30000×25%=7500（元） （6）应纳税总额=1500+150+30+3600+10000=15280（元） （7）实际税后收益=30000-15280=14720（元） （8）税负率=15280/30000=51% 通过计算，不难看出，出租房屋不仅缴纳的税种多，而且税赋率也高得惊人。那么，明晰广告公司应当如何筹划才能降低税负呢？ 参考答案：房屋出租中房产税税收筹划要点和风险分析 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳，税率为1.2%；房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率为12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10部，且12%的房科税税率高于5%的营业税税率。因此，部分房屋出租人对房屋出租过程中如何合理进行相当关注，如下将简单介绍房屋出租过程中房产税税收筹划的要点，及其相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 根据（87）财税字第003号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。“房屋是指有屋面和围护结构可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖密池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，从而达到少缴房产税的目的，如出租人既出租房屋又出租场地，既出租房屋又出租机器设备。如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，则仅需房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：纳税人如实进行价款划分，并属于正当的税收筹划行为的，因此不存在风险。但出租人可能从少缴房产税的目的出发，提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款，从而达到少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已联合物价、房产部门根据地段出台房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储 房屋出租是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。仓储由保管人员按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。 筹划风险：该筹划从税务的角度来看，出租人是不存在风险的，但从出租变仓储的角度来看，就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，在一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是