z地役权案例.docVIP

某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。?本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间地役权合同是否生效？该地役权合同能否约束乙公司？本案中，甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”的规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权，制衣厂违反合同的约定，理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记，不能对抗善意的第三人乙公司，作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定，乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地，包括修建高层电梯公寓。所以，本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准，判决由制衣厂承担违约责任，驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。 物权法草案第一百八十条为居住权这样下的定义：居住权是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。同时物权法草案在用益物权部分专门设置了居住权这一章，共12条。对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作出具体规定。这一章规定的居住权主要是根据遗嘱、遗赠、合同取得的，是家庭成员以外的人享有的长期居住的权利，不包括房屋租赁等情形。笔者认为，居住权问题主要发生在家庭成员之间或者是租赁合同中，既然草案已经将这两种情况排除，如果不看相关报道，还真不知道为何要用专章来规定居住权，草案设定居住权到底是要解决什么矛盾?据说在物权法草案起草过程中，中国政法大学教授江平提出了老保姆居住权的问题。他说，当前城市里有很多老保姆，如果雇用她们的老雇主去世后，下一代很可能不会继续雇用她们，那么老保姆们就没有地方住了。因此，江平提出应该在物权法中设立居住权，确保老保姆能免费继续住在原雇主家，直到去世。物权法草案吸纳了江平的观点才规定了居住权。也许是笔者才疏学浅，或许是没有那么高的境界，总之，对于草案中的居住权笔者不持欢迎的态度，实在是没什么必要仅仅为了让老保姆有个住处而占用专章来设定一个居住权。 　　对设定居住权持肯定观点的主要是认为居住权体现了对弱势群体的保护这一民法的基本理念，体现了一种人文关怀。这一出发点不能说不感人，但是，如果这一制度设定后要用一个又一个的解释来维持，还有可能造成与已生效的法律相冲突，妨碍正常的经济秩序的话，不仅是浪费了司法资源，也与立法本意相违背，不如不设立的好。 　　笔者认为，首先，居住权的设立可能造成与婚姻家庭法的冲突。根据婚姻法规定，公民对其父母之外，对其他人均无法律上的赡养义务和责任。既然如此，如果真的因为继承了父母的房产而必须要保证老保姆的居住权，而且根据物权法草案，这个老保姆还有权使用该住房的共用部分，当然包括厕所，厨房，如果老保姆行动不便是否还需要同住的人有扶助的义务呢?这无疑是给所有权人又找了一位赡养的对象，这样一来请保姆的代价不就太大了吗? 　　第二， 设定居住权后，势必会妨碍该房屋的正常经济效能的发挥。因为居住权人除了尽了必要维修的义务外就可以无偿居住下去，而且期限也很长(成年居住权人可居住至死，未成年人可居住至其独立生活时为止)，那所有权人的所有权实际是个空权了，即无法占有，也无法用益，也不能担保，因为如果知道此房上还设有居住权，购买者、承租者谁还愿意买此房，租此房?所以，居住权实际做为一种限制物权是不符合现代物权法“物尽其用”之原则。这实际上是在保护一部分人利益的同时在牺牲另一部分人的利益，其价值有那么大吗? 　　第三，对于少部分无儿无女的老保姆，关于他们的权益保护问题完全可以通过社会保障制度加以解决，或者由社会供养，让他们在敬老院里安度晚年。或者让他们象其他劳动者一样，参加社会保险，以解决老年生活难题。既然能通过其他方式解决这主要部分居住权人的现实问题，何必在去创设一种新的制度来保障那么少的一部分人的利益呢? 综上所述，笔者认为，再在物权法中设立专章规定居住权，这一对于我国法律来说全新的用益物权种类，弊是大于利的，所以建议去掉居住权的规定。 考查我国现行生效的法律、法规，与居住权最密切相关的条款是1993年11月3日法发[1993]32号最高人民法