利文津县房地产市场调研草案.docVIP

利津县房地产市场调研 第一部分 利津县概况 利津县 利津县位于山东省北部，是山东省东营市的一个行政县。县境呈西南—东北向，总面积1665.6平方公里。利津县辖2街道4镇2乡，即利津街道、凤凰城街道、北宋镇、盐窝镇、陈庄镇、汀罗镇、明集乡、刁口乡。 利津县总人口298807人，其中非农业人口人。 城乡居民收入稳定增长。城镇居民家庭人均总收入25871 元，城镇居民人均可支配收入24387元。 2013年统计生产总值2012622万元。其中，第一产业增加值251612万元，；第二产业增加值1116473万元；第三产业增加值644537万元。三次产业结构12.5：55.5：32.0。产业主要为畜产品屠宰、加工、运销，粮棉加工、运销、石油化工及蔬菜生产居民消费全县居民消费价格指数为102.4. ?土地编号 ??土地位置 土地面积(㎡) 土地用途 ??规划指标要求 出让年限(年) 起始价(万元) 增价幅度(万元) 竞买保证金(万元) ??备注 ?容积率 ?建筑密度 ??绿化率 2014-02 盐窝镇盐义路以东 ?831.32 ??商业用地 ?0.8-1.2 ??≥35% ??≥10% ??40 ??30 ??1 ?30 2014-03 利六路以南，规划文昌路以西 35999.53 ??住宅用地 ?1.1-1.55 ??≤30% ??≥30% ??70 ??2426 ?50 ??2426 从上表得知，市场土地成交量小且为小地块。 别墅区占据高端市场 水岸雅居和海通·凤凰郡 利津县的中心城区规划及未来发展方向 东部 从城市发展方向分析来看，利津县城向东已经没有发展空间南部生态新区建设是县推进城市开发建设的重要举措。建设内容包括：津五路南延续建工程，津二路南延工程，水库南路工程，水库北路东延工程，里仁路中段-弘毅路中段-水库南路西段建设工程，菜园安置房一期建设项目，菜园安置房二期建设项目、新合张滩安置房建设项目等。通过项目的实施，将进一步完善新区功能，拓展发展空间、提升城市品位，打造成为集高端居住、人居景观、商业服务于一体的新城区。 以别墅为主的有；以普通住宅为主的有等 总规划面积 地段 /实际销售面积及周期 户型 属性 价格（均价） 西湖春天 470000㎡ 100-154.6 多层、小高层 3860元/㎡ 270000㎡ 利一路与大桥路之间 多层、小高层、高层 ㎡ 220000㎡ 紧邻利津银座商城及百货大楼 小高层、多层 ㎡ ㎡ 62870㎡ 津二路东津生态园南 小高层面积区间：107-175㎡小高层、多层元平方米 56795.5㎡ 规划城南一路以北，津五路西侧 别墅（200户） 7500元/㎡ 津瀚熙瑞豪庭 ㎡ 陈庄镇镇政府东临 别墅 多层小高层当期户数240户 ㎡㎡ 仁和家园 ㎡ 利津县盐窝镇刘村 多层 510户 2500元/㎡ 有以下：品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；房地产产品盈利点房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 ．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 ．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 ．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 ．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 ．产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。： 1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。2．定位过高：市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，失去许多潜在的客户。3．定位混乱：定位发生混乱，使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识使消费者产生一种无所适从的感觉