第一章 房地产项目管理概论..docVIP

第一章 房地产项目概论 第一节 项目和房地产项目的基本概念与特征 1、简述项目的定义及特征？ 答：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。它具有下列主要特征： （1）项目任务和成果具有一次性。 （2）项目目标具有明确性。 （3）项目系统具有整体性。 （4）项目对象具有确定性。 因此，只有同时具备以上四项特征的任务，才能称为项目。大批量的、重复进行的、目标和对象不明确的、局部性的任务，都不能称为项目。 2、简述项目的分类？ 答：本书将以项目的最终成果或专业特征为标准进行分类，主要包括： （1）科学研究项目、 （2）开发项目、 （3）国防项目、 （4）工程建设项目、 （5）社会项目和咨询项目等。 3、简述房地产项目的定义及特征？ 答：工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下、为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型，与一般项目相比，具有更为复杂的特征： （1）时间目标的限定性较强。房地产项目一般都有较强的时间要求，其主要原因如下： ①房地产项目的资金占用较大。 ②市场需求变化较快。 ③同行业竞争激烈。 （2）质量目标要求较高。 （3）费用目标较强。 （4）系统性较强。 （5）程序性的特定性。 （6）组织的特殊性。 （7）政策、法律条文的多样性。 第二节 房地产项目系统 1、简述房地产项目的全过程？ 答：房地产项目的全过程包括以下阶段？ （1）项目前期策划和确立阶段。 （2）项目设计与计划阶段，。 （3）项目施工阶段。 （4）项目使用阶段。 2、简述房地产项目系统结构？ 答：房地产项目的系统结构是由项目的目标系统、对象系统、行为系统和组织系统构成。 3、简述房地产项目的目标系统的内容？ 答：房地产项目的目标系统实质上就是项目所要达到的状态的描述系统。它是由项目任务书、技术规范和合同文件等说明（定义）的抽象系统。 在它的设计与实施过程中应注意以下几点。 （1）目标系统的多级性。 房地产项目目标系统可分为“系统目标——子目标——可执行目标”三级。 （2）目标系统的完整性。 （3）目标系统的均衡性。 （4）目标系统的动态性。 4、简述房地产项目的对象系统的内容？ 答：房地产项目对象系统的实质是房地产项目本身，它通过是由项目的设计任务书和技术设计文件等定义的，并通过项目而完成的具体系统。 在房地产项目对象系统的设计与实施过程中应注意以下几点： （1）系统空间布局合理。 （2）系统结构合理。 （3）系统与环境协调。 5、简述房地产项目的行为系统的内容？ 答：房地产项目行为系统是由实现项目目标、完成项目任务所必须的项目活动构成的。通常是由项目结构图、网络计划、实施计划和资源计划等表示的抽象系统。 在房地产项目行为系统的设计和实施过程中应注意以下几个方面。 （1）系统完整性。 （2）系统有序性。 （3）系统和谐性。 6、简述房地产项目组织系统的内容？ 答：房地产项目组织系统是由完成项目的行为主体构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体的系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商和上层主管单位等。上述各个组织之间常常通过行政的或合同的关系连接形成一个庞大的组织系统，为实现共同的项目目标承担着各自的项目任务。 在项目组织系统的设计和运行过程中，应注意以下几方面。 （1）系统组织的明确性。 （2）系统组织的开放性。 （3）系统组织的动态性。 7、简述房地产项目系统的特点？ 答：房地产项目系统具有以下特点： （1）结合性。 （2）相关性。 （3）目的性。 （4）开放性。 （5）动态性。 （6）不确定性。 第三节 房地产项目管理 1、简述房地产项目管理的含义和类型？ 答：房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程、全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，提供优化产品。 房地产项目根据管理者的不同可分为： （1）建设项目管理（业主单位）、 （2）设计项目管理（设计单位）、 （3）工程咨询项目管理（咨询监理单位）、 （4）施工项目管理（施工单位）、 （5）后期物业管理（物业公司）。 2、简述项目管理单位及其任务？ 答：（1）项目建设单位。 项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理，进行计划、协调、监督、控制和总评价，以确保项目质量、缩短工期和效益目的的实现。 （2）项目设计单位。 设计单位的工作任务在不断地延伸，向两端逐渐拓展，逐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中改造和维修过程。 （3）施工单位（项目承包商）。 施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位