运营与营销策划.ppt

* * 1、思路决定出路 目前，国内商业地产开发商几乎都是由房地产商转化而来， 许多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商， 但轻布局和开业。 套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场， 缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动， 开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。 * * 2、要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理 物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。 整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍， 缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功， 有了一个好的策划往往就成功了一半。 * * 好的策划往往就成功了一半 * * 3、整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同， 布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业， 一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题， 突出现代商业运作规律的整体规划布局。 * * 重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。 由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践， 房产专家设计出来的商场往往好看不中用， 最终变成“死”场一个，无法后续经营。 目前国内约有70％的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成 失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！” * * 招商成功不等于万事成功 * * 4、招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。 因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析， 一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带 病招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败， 招商顺利并不代表今后一切都顺利。 现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产， 开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 * * 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。 许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、 布局位置、经营业态。 只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商， 势必会埋下重重隐患。 * * 开业需要好策略 * * 5、商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了， 却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹 兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运 作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业开坏头， 场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 * * 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。 好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜， 因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。 * * 因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜 * * 6、商业地产需要复合型团队 商业地产是十分复杂的复合地产 住宅地产是小学生 商务地产、写字楼、度假村是中学生 商业地产是大学生 商业地产迫切呼唤高素质专业人才 * * 商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念， 房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。 既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才， 必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。 商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集， 而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的 复合型人才却是良将难求。 从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在 很大程度上制约了商业地产的健康发展。 * * 重视培育商场 * * 3、形成经典的营养池 * * 购物中心实施营销战略，主要是在顾客心中培育一种经典的品牌印象， 无论是在过去、现在、将来，都能形成经典的、守恒的、不被淘汰的 营销模式，这就需要一个循环而流动的营养池。 * * 营养池的作用在于能够接受各种不同的养份，并在吸收和过滤中， 保留最好的营养成分，把最有效、最适合、最有潜质的举措， 加以改进和成型，构成系统的营销策略； 营养池是在流动中产生价值的增值，把最新的营销活动进行放大和调整， 尽可能多地吸引顾客、产生效益；营养池应根据具体的情况不断注水， 即不断充实新的内容。 * * 核心内容七：购物中心推广与促销攻略 * * 购物广场如雨后春笋般争相亮相于世人。 然而，纵观国内各地零售业近几年的衰伏起落， 谁又真正知道有多少企业在昊花一现之后就踪影全无了？ 所谓常青企业表面的浮华背后究竟有多少如愿以偿，赚得盆满钵满、名利双收？ 又有多少人偿尽泪水，咽尽苦果？ * * 商