2016年物业设备设施管理.ppt

第一讲 物业设备设施管理基础知识 主要内容 一、物业设备管理的意义和目标 二、物业设备管理的内容 三、物业设备管理的机构和职责 四、物业设备管理制度 五、物业设备管理的要求及标准 一、物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述 设施是固定于建筑实体上的，一般无法移动，如给排水、暖通空调管道、散热器等；而设备是可以移动。但这个区别很不精确的，通常设施要比设备概念大一些。 设施是政府设置的，公用的；设备则侧重于私人设置。 2、物业设备管理的意义 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； 二、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 1、物业设备基础资料的管理 （1）设备原始档案 包括： ① 设备清单或装箱单。 ② 设备发票。 ③ 产品质量合格证明书。 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技资料术 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告。 （2）设备技术资料 包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 产权、规划及施工管理资料 1、土地使用权出让证明 2、地界界桩放点报告 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、施工许可证 6、建筑物命名、更名审批资料 7、建筑执照 8、用水、用电、用气指标批文 2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养 班前 班中 班后 ② 定期维护保养 以操作人员为主、检修人员协助进行的。 （3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 (4) 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (5)计划检修和维护保养的关系 “维护保养为主， 计划检修为辅”。 三、物业设备管理的机构和职责 机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。 物业设备管理人员岗位职责 1、工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 四、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类： 1、生产技术规程方面的制度 （1）物业设备接管验收制度 （2）物业设备的安全操作规程 （3）物业设备的保养维修规程 2、管理工作方面的制度 （1）物业设备预防性计划维修保养制度 （2）设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 （3）工具领用保管制度 3、责任方面的制度 （1）各专业、技术工种及管理