商业地k产解答.docVIP

1. 土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。　　 市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。　　 酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。　　 比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：　　 1、商业房是不能落户的。　　 2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。　　 3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。　　 4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。　　 又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：　　 1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。　　 2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。　　 在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？墙壁地板渗水、钢筋稀少粗变细、窗门劣质不合缝、水泥里都是大沙块、电线电缆细小劣质、水管劣质细小。。。。。。。。复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠房地产商取得土地较难，周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难做品牌其实最重要的就是“造势”，而造势跟“花钱”是分不开，而花钱是集团给你的任务方面加强高档客户开发和投资性客户服务，另一方面，要在产品品质上在做文章，在销控上以资金回笼为主要目标。我决定将A12#、13#、17#楼这三幢共约5万平米的景观户型做成精装修，以节能、环保为标准，优先引入品牌建材和设备，邀请香港台湾的室内设计师，特别注重样板房的风格、格调和软装；在看房动线上加以改进，加强水景景观小品、配套设施和绿化力度，扩大样板景观范围；在物业管理服务方面引进“管家式”服务；在活动方面，加快景观广场的进度，并于1个月后在广场搞一次客户联谊—野营烧烤抽奖活动（让老客户带新客户参加并体验）。而价格上与原来毛坯房相当略高一点点工作计划、市场调研、项目定位、产品概念、广告策略、推广策略、销售策略、策划报告、PPT稿、合同条款等1、 除了楼书已经设计完稿准备印刷外，户型单片、折页、海报、销讲等销售道具还没有影子，这是大忌，这些道具其实在蓄水期前就应该做好的。　　2、 媒体广告开盘广告应该到密集传播期，可是目前除了在2本商务杂志上做了点前期形象广告（没有开盘信息），其他广告计划还没有落实。　　3、 近期市场调研报告虽然做了，但是没有针对开盘及竞争楼盘做定价的背景深挖，更没有开盘均价及销售控制的决策方案。　　4、 销售员对项目的价值认识和对产品及销售流程细节还比较模糊，案场的士气和团队精神没有振作起来（没有战前兴奋状态）。　　5、 销售经理对案场全局控制较弱，缺乏计划性和目标性，处于一种应付KFS的状态。　　6、 案场销售氛围不够，很少POP渲染，售楼中心外只有一块导视牌，缺少一个形象标志——精神堡垒。还要做灯箱和霓虹灯广告（夜景广告）。　　7、 目前积累的客户资料不是很详细，没有开盘前的客户开发和筛选策略与计划。　　8、 其他一些问题，如没有确定跟KFS的现场有效沟通机制。　　9、 开盘活动没有具体的进度安排表和准备等。　　容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大