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商业地产不得不谈的五个法律风险商业地产的成败在于经营，而经营的成败在于能否吸引并留住客户。随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。只有对客户进行有效的消费引导，满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出，所以，商业街、大型购物商场等的建设要本着以人为本的原则，随着客户内心需求的变化而变化，进而发展成以体验式消费为特点的商业地产。现在流行的商业地产模式，属于商业地产升级模式的体验式商业地产，与一般的商业地产一样，同样面临着投资回报的周期长，不像住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而是更多的依赖于长期的租金回收。当原先做住宅的开发商转身去经营体验式商业地产时，必须警惕商业地产开发中存在的商业风险。首先，开发商必须重视商业地产开发的专业需要。由于商业项目通常体量庞大，在前期规划设计时要比住宅的开发模式更加复杂，不能套用原有住宅的操作模式，例如在项目前期规划设计时就要有配合日后招商的设想。很多开发商未明确商家的情况下开始设计，往往会因缺乏定向设计依据而变得盲目，这样只能增加前期成本和后期招商难度，浪费大量的时间、精力。其次，改变销售产权的模式是商业后期良好运营的保证。由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，过分强调短期的回报使得很多商业地产项目业态规划变得混乱，导致项目后期运营难以为继。再者，由于体验式商业地产需要为消费者提供更多的消费选择，消费者不再是单一的购买商品，他们需要在消费过程中感受更多的服务，服务种类的多样化又增加了发生法律纠纷几率，所以，发展体验式商业地产需要建立更完备的法律纠纷解决机制。曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”的巨库，以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。最终，巨库以失败收场。巨库的教训告诉我们，开发体验式商业地产是一项综合性很强的，操作过程复杂的地产模式，我们需要对其可能出现的法律问题提前制定出规避方案，进而保证商业地产项目的成功运作。谨此文，笔者根据自己的执业经验，总结出来商业地产五个方面的法律风险，与各位读者交流。风险一：选址及项目规划方案阶段的法律问题规避在商业地产中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产，尤其是体验式商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别甚至垄断经营的重要条件。近年来，单体商业地产项目从几万平发米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落，而体验式商业地产对复杂业态组合的本质性要求，更是决定了体验式商业地产要形成规模化经营。虽然体验式商业地产的开发形势火热，但地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每一个过程和环节。从法律风险把控的角度讲，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到“五通一平”或“七通一平”条件，城市配套水、电、气等地下管网是都开通，相关的市政配套费用情况。另外，还要查询地方政府行政主管部门有关体验式商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择体验式商业地产开发时选用怎样的业态组合。在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引里，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。制定合理的经营模式，因地制宜，确定经营方式是租赁经营或是产权式经营。完善聘请专业房地产咨询公司的委托合同，在保证体验式商业地产开发的专业性的同时，为开发商与咨询公司可能出现的法律纠纷选择好法律解决途径。风险二：商业地产项目招商的法律问题规避招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商需要从经营者的角度出发，从商业策划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以满租为原则，良好的商家组合对商业项目未来的有效运作至关重要。所以，在项目开始招商前必须明确招商目的、招商业态组合，形成清晰的招商