商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析1008931.docVIP

商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析 (一)经营管理公司 开发商一般在项目销售结束，商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，所有权属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间，这是一般返租的运作模式。而商业管理公司如能够进行科学的营运规划，完善的经营管理及其理念 将对商铺价值，长远的租金回报起到重要的作用。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划，市场策划，招商，工程等所有环节，对经营管理公司的综合运营能力要求极高。 (二)投资者(业主) 返租形式商铺的出现对于业主来说存在各种优劣，对业主投资者的利弊关系与其分析对比： 利 1.、省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利. 2.、免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。 3、确保了市场运作初期的业主利益。一般管理型商铺委托经营合同签订时，都附有 若 干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定 利 率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。 4。 统一经营的商铺具备对经营业态，整体形象，商家组合的有利控制，有利于实现商业 物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。 弊 1、专业市场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值类型都不同， 专业市场主要依赖于商场整体经营的成功。假如不委托经营，一旦商场经营失败，商业管理公司也无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。 2、在委托经营期满后，投资者（业主）取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的返租模式或固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露，严重将会令多年运营的专业市场土崩瓦解，而业主也注定投资失败。 (三)商铺经营者（商户） 商业地产项目的经营商的好坏的影响是多方面的，可以直接影响整个项目运营的成败，也可以影响到业主投资价值的多少。所以在项目运营招商时应侧重于经营商的资质实力判断，以谋求日后发展。现市场受商户实力商家少、进化渠道优势不明显、营业额难以突破等内部因素影响，从各方面来说，培育期完全未脱离，所以商户经营的如此这般，难以对项目运营说成功。当再次返租后，进行大规模洗牌，重新进行招商定位才是上策。 商业地产项目运营食物链 清远义乌商贸城经营管理有限公司 罗焯明 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。” 　　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。” 　　情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉得一辈子从没吃过那么好吃的梅子，他找到一个三角形的枝丫休息，心想：“既然迟早都要死，不如在死前好好睡上一觉吧!”于是靠在树上沉沉地睡去了。 　　睡醒之后，他发现黑白老鼠