香岸华府2期9月广计划20110824.docVIP

香岸华府2期9月推广计划 市场竞争 宏观市场情况 8月中旬，住建部推出《新增限购城市建议标准》，限购令将扩大到前期住宅的销售较旺的二三线城市，并要求各地二三线城市有关部门提供限购城市名单，预计8月中下旬该名单即将出炉。该文件的颁布引来市场的一片热议，除了表示国家对房地产调控持续深度加深以外，都在猜测哪些城市会在限购名单当中，该名单的颁布对全国楼市成交量和开发商业绩将形成压力。但扩大的幅度，取决于地方政府的博弈结果。作为湖北省来说，有可能采取限购的城市包括宜昌、黄石、及襄阳 就目前情况而言 仙桃不太可能在限购名单之中。因此该标准的出台，对仙桃市场本身来说算是利好，但同时随着各地房价的价格上涨滞缓或者逐步下降，将影响市场客户的观望心态，将直接影响本地市场住宅市场的成交量。随着金九银十的黄金销售旺季，不排除各大开发商之间打出价格战。 上半年9月份以前开盘、认筹项目情况 已经开盘项目认筹情况 项目名称 认筹时间 认筹数量 销售均价 销售套数 圣陶沙 2010.7-2011.7 600-700组 3900 300余套 福星城 2011．7.13-2011.8．13 400 3800 接近300套 田园国际 2011.3-2011.6．28 300 最高价3498 238套 分析总结：6-8月份三个项目开盘都取得良好销售业绩，打破传统的销售淡季之说。圣陶沙：成功在于开盘蓄客时间较长，客户基数较大，地理位置优越。但是开盘后，该项目销售出现滞缓现象。 福星城：利用品牌优势，一个月蓄客量急剧放量，根据其项目的地理位置结合项目销售均价，该项目是以价换量的销售态势，销售量得到很好保证。 田园国际：项目依托城南发展，同时利用御台公馆造势。把区域规划进行炒作，同时在项目认筹期间，就抛出价格，价格比周边区域价格低300元/平米左右，导致项目开盘取得良好销售业绩。 仙桃市场今年下半年供应量急剧增加，客户观望情绪日趋严重，开盘优惠及销售价格是客户关注及购买房屋的重要选择之一。 下半年项目预计开盘时间 项目名称 认筹时间 预计开盘时间 认筹优惠 公园世家 2011年4月 2011年9月 认筹金2000元，享受2000抵2万优惠。 金域城邦 2011年7月下旬 2011年9月中旬 认筹享受每平米减100元，同时开盘当天享受价格优惠5000元。 水云间 2011年8月初 2011年10月中旬 每月递进2000元。并且已公布项目销售的最高价格 和合国际城 2011年7月中旬 2011年10月中旬 认筹金1万，同时享受每月优惠2000元优惠。 新城一号 2011年8月初 2011年10月中旬 一万抵两万，同时享受日进斗金优惠。 分析总结： 为抢占市场，各项目纷纷抛出认筹优惠，且优惠幅度均在1.5万至2万之间。在没预售许可证情况下纷纷提前认筹，目的是为抢占市场客户，利用各种优惠吸引客户上门，目前市场竞争日趋激烈。 本项目应对策略 目前市场各项目广告推广全部以新产品信息及价格信息释放为主，并且仙桃市场客户对该信息较为关注，本项目在9月份推广过程当中释放信息最好以最新销售信息为主（包括新产品信息，新认筹优惠，或者销售价格等优惠）以此吸引客户关注。同时在本月广告推广过程中，要把握推广节奏。全面释放产品最新营销信息。加大老客户维护工作。在现有的广告资源上，增加小众媒体宣传。达到以面到点的宣传效果。 二、9月推广策略 9月份本项目推广策略主要以利用项目现阶段的优势，逐一释放，造成项目连环卖点。刺激客户眼球，进而吸引客户眼球同时利用加推房源，结合老带新，制造优惠噱头。形成市场热度，为项目后期销售奠定基础。具体措施如下： 活动主题： 香岸华府感恩9月 ——香岸华府金秋客户回馈月 活动节点： 金秋9月六重优惠大回馈： 一重优惠：活动期间购房优惠直减300元/平米 活动时间：9月10日—9月12日 地点：香岸华府营销中心 活动主标题：中秋感恩大回馈 优惠房源楼栋：19、20、24、25栋房源 工作配合： 9月5日 老客户短信群发、条幅制作 9月1—8日 置业顾问现场派单、登记客户 9月1——活动当天 网络报道、仙桃周刊软文持续报道 二重优惠：23号楼部分房源享受一口价3300元/㎡特别价； 活动时间：9月10日—9月12日 地点：香岸华府营销中心 活动形式：针对19、20、24、25号楼优惠同时，推出23号楼部分房源享受一口价特别价格。 工作配合： 9月1—8日 置业顾问现场派单、登记客户 9月1——活动当天 网络报道、仙桃周刊软文持续报道 配合物料： 活动当天准备一个水牌：以经理推荐房源噱头，将一口价房源进行展示公布。 三重优惠： 9月10日教师购房 ，凭教师资格证及身