2005年成都市草金路项目营销报告草案1555315206.pptVIP

结论一：宗地位于三环路新川藏路沿线，隶属西三环外一房地产新兴区域， 面临的较大的发展机遇，同时也面临着环境、配套较差的现状劣势。 结论二：区域周边项目规模较小，价格在3000元/平米以内，且项目品质较 差，无品质感。 结论三：由于售价较低，本区域现有项目的销售状况良好，我们认为随着该 区域的进一步成熟，该区域未来房产开发的前景比较有潜力，但从目前的区 域现状来看，还需要一个较长（3－5年）的建设周期。 抓住主流消费群，选择市场主要购买力所在； 主力户型以置业居住考虑为主，目标客户锁定居住为主的客户； 目标客户方位范围应主要集中在主城区的城西、城中部分区域，并辐射主城区外围。 立面风格建议1——后现代风格，具有较好的品质感和文化内涵，风格细腻。立面风格建议2——现代风格,大气、素雅。立面风格建议3——时尚风格,精致、简约。 立面风格意向——后现代风格 立面风格意向——现代风格 立面风格意向——时尚风格 参考案名二： 星家园 Star Family ? 支持理由： 星，代表项目所处的双星大道区位； 星家园，生活明星的家园，代表善于主宰生活的人们的选择； 星家园，谐音新家园，代表的是面向明天的建筑，面向明天的生活； 二、案名衍生 三、推广口号 正城西，馨家园 ? 支持理由： 指明项目所处，成都正西9点钟方向，上风上水的传统“西贵”区域； 以一个温馨的家为切入点，极大调动起目标人群置业的参与感和积极性； 指出城西日趋珍贵的土地储备，带来一种争抢好房子的紧迫感； 四、推广构思 1、面向未来的市场定位 “武侯国际新区，点睛之笔” ? 支持理由： 以武侯国际新区大规划大体量高规格的城市规划为承载，为项目寻找坚实的版块依托，以期获得更高的价格立足点。 四、推广构思 2、娓娓道来的沟通技巧 面对这个市场的亚中产阶层，高高在上的诉求方式无疑惹人生厌，也无益与其沟通。 因此，“90度鞠躬”放低姿态来倾听客户的声音，体味客户的喜怒哀乐。以平视的角度与客户沟通，通过他们习惯的方式传播我们的诉求是推广成功的关键。 沟通要求： 亲近客源、喜闻乐见的诉求、联系生活与产品、语带双关。 五、节奏把握 1、动静分明，波浪式推进 本项目不足5万平米的建筑体量，决定项目不可能采用普通大盘的推广节奏和营销框架，采取小而精、节奏分明的推广体系是项目的必然。 对本项目而言，推广方案可以采用以下两种—— 一次性推出所有房源，销售期包括形象导入期、蓄水期、开盘强销期、持续期、后期强销期 分两期推出。 ? 原则： 依靠几个精确而高强度的销售攻势，在短时间内完成成本的回收及后记项目的营运资金筹措。 可酌情保留社区商铺等待区域的成熟，以换取高额利润。 五、节奏把握 2、推广步骤：8月制胜论 ? （1）推广周期的确立 a.项目开盘日期的确定 依照项目前期运作的进度—— 2006年3月底能确定项目报规事宜； 2006年5月中旬前能完成施工图审查工作； 6月底前可望办理完成施工许可证、桩基进场； 9月上旬工程可望完成±0.0米；9月中旬前可望办理完成预售许可证； 因此预先设定项目开盘时间为2006年9月中旬（9月16日 周六） 五、节奏把握 2、推广步骤：8月制胜论 ? （1）推广周期的确立 b.围绕开盘日期确立营销工作周期如下—— 形象导入期：2006年6月中-7月底 客户蓄水期：2006年7月底-9月中 第一期开盘及强销：2006年9月中-11月中 第一期扫尾：2006年11月底-12月中 第二期开盘及强销：2007年春节后（2～3月） 第二期扫尾：2007年4月 ◆ 星语双城 二、项目所在区域个案调查 开发商：成都文氏房地产开发有限责任公司 项目地址：双星大道北一段 建筑形态：1期2幢11F电梯公寓、2期3幢11F电梯公寓，一梯四户、一梯五户 规模：总占地面积：34.7亩 项目价格：2900元/㎡ 项目评价：1期已进入尾盘销售，2期接受咨询，春季房交会后发售。面积区间跨度较大（40-140㎡），目标客户模糊。生活配套缺乏、绿化面积少，品质感不高。 ◆ 花龙门 二、项目所在区域个案调查 开发商：成都市兴西华投资公司 项目地址：机投镇花龙门 建筑形态：16幢11F电梯公寓，两梯四户 项目价格：均价3000元/㎡ 项目评价：该项目为经济适用房改为商品房出售，（16幢中有14幢改为商品房）部分户型面积有所放大，周边生活配套较差。  三、项目所在区域调研结论 第三部分 项目定位 从近两年热销的中海名城、蓝谷地、鹭岛国际社区、粼江峰阁等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。蓝谷地的目标客户是25～35岁的创业型初次置