第七节土地增值税法律制度..docVIP

第七节　土地增值税法律制度 　　一、土地增值税概述 　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 　　二、纳税人 　　1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。　　2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。 　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。 【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(　)。(2007年)　　A.个人所得税　　　　B.营业税　　C.契税　　　　　　　D.土地增值税 　　『正确答案』ABD 　　『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。 　　三、征税范围 　　1.征税范围的一般规定： 　　(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税; 　　(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税; 　　(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 　　解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 　　2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题) 征收土地增值税 不征收土地增值税 （1）出售国有土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（3）存量房地产买卖；（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；（8）合作建房建成后转让的。 （1）出让国有土地的行为；（2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产；（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业；（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）；（6）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；（7）个人之间互换自有居住用房地产；（8）合作建房，建成后按比例分房自用的； （9）房地产的出租；（10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；（11）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。 　　【例题1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是(　)。 　　A.公司与公司之间互换房产　　B.房地产开发公司为客户代建房产 　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房按比例分配房产后自用 　　『正确答案』A 　　『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围;兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 　　【例题2·多选题】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有(　)。 　　A.契税　　　　　　B.营业税　　C.印花税　　　　　D.土地增值税 　　『正确答案』BCD 　　『答案解析』本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。 四、土地增值税的计税依据 　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目 　　(一)转让房地产取得的收入 　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　(二)扣除项目及其金额(重点掌握) 　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 　　【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是(　)。 A.以出让方式取得土地使