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中国保障性住房建设中引入REITs的思考 高清霞 曹扬 摘要：中国保障性住房建设的资金来源主要是中央和地方政府的财政收入、土地划拨收益的提取，以及传统商业银行贷款。国家“十二五”规划提出未来五年里大力建设保障性住房， 2011年保障房的开工数量更是达到了1034万套。然而由于融资渠道单一、保障性住房收益低等原因，面临着资金缺口巨大的融资困境。本文通过描述保障房建设融资的现状，突出引入REITs的重要性，并就在保障性住房融资中引入REITs模式存在的困难和障碍，提出了政策性的建议。 关键词：保障房建设、REITs(房地产信托投资基金) 一、保障性住房建设资金来源现状与问题 （一）保障性住房建设的发展现状 国家“十二五”规划计划未来五年里建设城镇保障性安居工程3600万套，保障房覆盖率达到20%。中国社科院2012年《房地产蓝皮书》指出，2011年保障性住房的建设达到了前所未有的高潮，开工数量超过1000万套，同比增长75.1%。 国家明确规定，财政资金预算收入中的10％和土地增值收益的10％，以及住房公积金增值收益的10％可用于保障性住房建设，即便如此，保障性住房建设资金仍存在较大缺口。见表1： 表1：2011年各类保障性住房建设资金缺口表（单位：亿元） 全国 2011年计划完成投资 筹集资金计划合计 资金缺口 廉租房 1305 1156 224 公共租赁住房 2073 2165 764 经济适用房 1793 1362 2839 限价商品房 1981 1801 数据来源：Wind资讯 虽然经济适用房和限价商品房的资金缺口要远大于廉租房和公共租赁住房，但由于前者是可销售类保障房，可通过销售收入来回收资金，因此筹措压力不如后者显著。 （二）保障性住房建设资金来源的构成 资金筹集渠道可以根据各省市建设资金的筹集计划来划分为四类：中央补助、地方补助、企业个人筹集资金和金融机构资金。具体可细分为： 1、政策基本明确的保障性住房资金来源：地方政府土地出让净收益的10%，住房公积金增值收益的10%,地方政府的财政资金预算收入的10%； 2、保障房开发商利用土地抵押获得建设资金； 3、商业银行贷款； 4、民间资本； 5、信托资金； 其中1属于中央地方补助，2、3、4、5属于金融机构资金。 各省市计划资金筹集资金的来源差异显著，资金来源的结构与当地经济的发展现状关联度较大，经济稍欠发达的西部落后地区更多的获得中央和地方政府的财政支持，而经济较为发达地区则比较大程度上依靠企业个人筹集资金和金融机构资金。 （三）融资的现状及存在的问题 目前我国保障性住房建设的资金来源仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性资金为主的阶段，而地方政府需要承担众多需要财政支持的公共职能，因而分配到保障房的资金有限，造成保障房建设资金缺口巨大。因此建设资金缺口的弥补很大程度上就依赖于企业个人筹集资金和金融机构资金的募集。然而受多种因素的影响，地方政府、商业银行和民间资本岁保障房建设的投资积极性普遍不高。 1、地方政府积极性不高原因：通过供应商品房建设用地获取的土地出让金远比划拨土地给保障性住房建设的收益要高，为了推进保障性住房的开发，地方政府通常会需要免费或者低价提供一定面积的土地来配合开发。房地产市场的供求格局也因此发生了改变，从而引起房价下跌，影响政府的税收。 2、提供土地抵押贷款的金融机构积极性不高的原因：保障房的建设用地多为政府划拨用地，其使用权多为政府所有，因此开发商通常无法通过将用地抵押给金融机构来获得开发建设资金；虽然房产开发商可以获得经适房、两限房的使用权，但地方政府出于土地财政的考虑，一般会将保障房建设土地划拨安排在较偏远的地段，从而土地的价值也不高，金融机构在考虑接受担保的时候就会有所顾虑。 3、 商业银行积极性不高的原因：（1）信贷资产收益率偏低。地方政府通常要求地方融资平台公司的融资成本不得高于人民银行规定的基准利率，因而商业银行难以通过利率上浮来提高信贷资产收益率；（2）地方政府融资平台公司占用商业银行经济资本的比例较高，换句话说，为地方政府融资平台公司提供资金就会降低商业银行资本收益率。 4、民间资本缺乏兴趣原因：（1）收益低：由于相关政策对保障性住房限价，经适房和限价房的销售价格偏低，廉租房和共同租赁房的租金更是低于市场租金水平。保障房售价被严格要求按照在成本的基础上增加微利的方式来确定，一般净利率在3%-5%左右，对比之下商品房的净利率一般都在10%以上。（2）风险：资金回收的风险。由于廉租房和公共租赁房的产权界定不明晰，在约定租赁期结束后有可能会出现租房者不出让房屋的情况，此时就会导致项目无法如期退出，而投资人的收益回报也就无法如期实现。 就中国目前的情况来说，保障房建设的融资渠道比较单一，以