天津房地产市s场风险测评报告(2012年).docVIP

2012年天津风险测评年报 中国指数研究院 一、2012年天津商品住宅市场概要 2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求。在货币信贷方面，2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额均现小幅上升态势；货币政策适度宽松形势下，金融机构继续严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。在“限购”、“限贷”等一些列政策调控下，2012年天津楼市呈现出以下特点： 2012年上半年天津商品住宅出清周期创历史新高，下半年适度回落，但库存压力仍巨大 截止到2012年12月31日天津商品住宅市场的可售面积为2001.53万平方米，较2011年年底的1292.18万平方米，增加约五成。2012年12月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积）为23个月，库存压力仍巨大。 2012年天津商品住宅成交量小幅上扬，年终“翘尾”显著，11、12月份同比上涨超1倍 2012年商品住宅市场全面成交量为888.83万平方米，同比2011年小幅增长，增幅为0.19%；全年除第三季度外，其余三个季度均呈现阶梯式上涨态势，市场整体呈现逐步上行，12月份成交量达到年度最大值水平，为97.57万平方米，天津住宅成交量上行通道显现。 2012年全年商品住宅成交均价七区域同比出现上涨，但仅河西涨幅超过10%，除远郊区县出现小幅上升外，其余三大区域均现回落 2012年天津商品住宅成交均价呈现同比上升态势，19个区县中有7个区域出现价格上行，仅河西区涨幅超10%，其余控制在10%以内。远郊区县本年推出项目大多为高端别墅项目，促使成交均价出现小幅上涨，而其余三个大区域成交均价均现下滑，其中滨海新区降幅较大，降幅达到4.82%。 二、2012年天津商品住宅市场整体运行状况 2012年上半年天津商品住宅出清周期创历史新高，下半年适度回落，但库存压力仍巨大 数据来源：CREIS中指数据、 截止到2012年12月31日天津商品住宅市场的可售面积为2001.53万平方米，较2011年年底的1292.18万平方米，增加约五成。2012年12月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积）仍为23个月。（备注：Ⅰ、2011年12月份开始，商品住宅库存分析剔除保障性住房，加上公寓、居住及居住性公寓用途的住宅；Ⅱ、2012年10月份开始，可售数据增加在建抵押及在建查封房源）。 2012年年初津城楼市延续2011年年末成交回落态势，而随着市场供应量的持续增加，导致住宅可售量持续升高，市场出清周期升至近几年最大值水平，并于2月份一度达到29个月。本年度4、5月份标杆龙头房企率先“以价换量”引导天津楼市出现成交热潮，6月份成交热潮效应显现，市场出清周期降至24个月，但仍高于2011年最大值水平（22个月）。继而楼市出现的“淡季不淡”促使住宅市场出清周期再度下降，并于8、9月份降至17个月，实现年度最低值水平。2012年最后一个季度由于供应量的大幅增加，导致市场出清周期再度上行，市场出清周期超过20个月。截止到2012年12月。出清周期达到23个月，较2011年12月份的22个月增加1个月，天津楼市库存压力仍巨大。 2012年天津商品住宅成交量小幅上扬，年终“翘尾”显著，11、12月份同比上涨超1倍 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 从历年商品住宅的成交面积来看，除08年因金融危机导致市场成交大幅回落外，06-09年商品住宅成交面积逐年增长，09年成交量同比08年大幅上涨165.78%，并已经超过房地产市场较为火爆的07年，达到了近几年的最高峰1329.60万平方米；2010-2011年受宏观政策调控影响，成交量持续出现下滑，2012年成交面积虽然出现小幅上升，但仍低于1000万平方米。 2012年商品住宅市场全面成交量为888.83万平方米，同比2011年小幅增长，增幅为0.19%；全年除第三季度外，其余三个季度均呈现阶梯式上涨态势，市场整体呈现逐步上行，12月份成交量达到年度最大值水平，为97.57万平方米；年初延续2011年最后一个季度的成交下滑态势，1月份出现近五年月度成交最低值水平，为18.4万平方米，同比下降81.8%，同比降幅也为全年最大值水平。此后2、3月份，刚需的持续释放促使成交量出现持续上涨，经过4月份的调整过渡期，龙头房企的以价换量营销策略领导天津楼市出现“红五月、火六月、热七月以及八月的淡季不淡”，9、10月份的“旺季未旺”导致成交量小幅下降，但11、12月份住宅成交再度上扬，年终“翘尾”态势明显。 2012年19个郊区县住宅成交十个区域同比上涨，红桥区领