房地产典当基础知识课件幻灯.ppt

前 言 随着国家经济的不断发展，人民生活水平不断提高，典当物品也向着价值高、价格相对稳定的物品发展。为了满足对资金的需求，企业或个人利用房地产来抵押典当，已经逐渐成为了被社会广泛接受的融资渠道。 第一节 房地产的概念 所谓房地产，一般是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。 1．建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关，并具有特定的土地。 1．建筑地块 城市土地整体用地构成状况大致包括以下12类： （1）工业用地；（2）仓库用地；（3）交通用地； （4）市政用地；（5）居住用地；（6）商业服务用地； （7）公共绿化用地；（8）道路、广场用地； （9）教育文化、体育和卫生用地；（10）军事用地； （11）港口用地；（12）其他用地。 2．房屋建筑物 房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。 非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。 3．房地产服务 房地产服务是指房地产业在其开发建设和经营管理过程中对房屋的使用过程中所提供的一系列有助于房地产价值最大化，有利于物业保值增值的经营性服务、活动的总和。 第二节 房地产产权制度 房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。 所有权包括：占有、使用、收益、处分等权利； 其他权利包括：地役权、地上权、典权和抵押权等。 1、土地所有权 指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。 2、土地使用权 指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有权和使用的权利以及转让、出租和抵押等的权利。 3、集体所有土地的征用 4、国有土地使用权的取得和转让 5、土地使用权的抵押、出租等他项权利的设立和终止 6、土地所有权、使用权的确定和确认 7、土地他项权是指土地所有权和土地使用权以外与土地密切关系的权利。 1．房屋所有权 房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 2．房屋共有的概念 3．房屋的他项权利 房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。 第三节 土地的基本概念 1．中国土地制度概述 《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。” 2．集体土地征用 征用土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。 3．国有土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4．国有土地使用权出让年限 土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 5．国有土地使用权划拨 第四节 房地产权属登记制度 1. 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。 2. 房地产权属登记的属地管理原则 1．房地产权属登记由不同登记机关分别登记 2．房地产权属登记为房地产权利动态登记 3．房地产权属登记具有公信力 4．房地产权属登记实行及时登记制度 5．房地产权属登记颁发权利证书 1．总登记 2．土地使用权初始登记 3．房屋所有权初始登记 4．转移登记 5．变更登记 6．他项权利登记 7．注销登记 第五节 房地产典当操作 房地产典当，房地产典当，就是指当户以房地产作抵押担保向典当行借款的融资行为。 房地产作为当物进行典当实质是以“抵押”形式办理典当借款。 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。 审查实行“三对照” 1、对照“人与证”是否相符 2、对照“证与证”是否一致 3、对照“证与物”是否一致 个人房产抵押典当应提交的证明文件： (1)房屋产权证原件、土地使用权证原件； (2)房屋产权人及共有人户口簿； (3)产权人及共有人身份证件原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件；未婚、离异或丧偶的，需提交相关证明文件。 单位房产抵押典当应提交的证明文件： (