企业土地利用过程中的风险防控.pptVIP

企业经营中的土地风险防控 王 建 立 主要内容 一、我国土地制度概述 二、从一级市场获取土地的风险防控 三、土地二级市场交易中的风险防控 四、土地权利纠纷的处理 引 言 土地作为一切财富之母，是最重要的不动产。涉及土地的法律政策规定极其复杂。企业的生产经营离不开土地，其中涉及到占有、使用、收益和处分土地的环节，一旦操作不慎，就将陷入违法的境地，付出高昂的代价。所以，合理的利用土地法律法规和政策的规定，防控企业经营中的土地法律风险，成为企业领导者的一项重大课题。 引例：铁本事件 2002年初，民营企业江苏铁本钢铁有限公司筹划在常州市、镇江扬中市建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨，概算总投资105.9亿元。在常州市新北区春江镇违法占地6000多亩，4000多农民被迫搬迁，有的甚至住进窝棚、桥洞、废弃的渔船。 2003年6月进入现场施工。　 此后，江苏省和常州市、扬中市等相关部门先后越权、违规审批了铁本公司的建设项目和用地手续，导致违法占用的6000多亩土地已无法复垦和部分非法土地合法化。 一、我国土地制度概述 （一）国有土地使用权制度的历史沿革 新中国建立后，自1954年生产资料社会主义改造完成到1980年 ，采用“无偿、无期限、无流动”的土地使用制度。 1980年“全国城市工作会议”为起点，按照从无偿使用到有偿使用、行政划拨向市场出让的思路进行转变。 1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》为土地使用权的有偿转让扫清了道路。 1994年《城市房地产管理法》颁布实施，第一次明确规定了土地有偿转让是土地使用权取得的主要方式，并明确规定土地使用者可以转让土地使用权，土地使用权出让与转让确定了以市场机制分配土地资源的制度，为建立和发展房地产市场奠定了基础，从而收取土地使用权出让金成为土地使用制度的主要形式。 城市土地储备制度被视为新形势下的一种创新，成为国有土地使用权制度继续改革的选择之一。 （二）我国土地管理的基本制度 以《宪法》、《物权法》、《民法通则》为基础，以《土地管理法》、《城市房地产管理法》等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充的，土地管理法律体系已基本形成。 1、土地公有制 根据《宪法》和《土地管理法》规定，我国实行土地公有制，包括全民（国家）所有制和集体所有制。 2、耕地保护制度 耕地保护制度是我国土地管理的一项重要制度。 确保耕地总量18亿亩的目标。 3、用途管制制度 《土地管理法》规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 4、土地征收征用制度 宪法第十条第三款 “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 为与《宪法》相适应，《土地管理法》也作出了相应的修改。 5、有偿使用制度 一是我国土地供应方式有划拨和出让两种方式。 目前，可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。为严格限制划拨方式供地，2001年国土资源部出台《划拨用地目录》（国土资源部令第9号） 二是有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股。 出让分协议出让和招标、拍卖、挂牌出让。 《物权法》第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 二、土地一级市场的风险防控 一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场。 1、受让政府违法征收土地风险 恢复为农用地 河北香河违规批地案 今年五月，香河违规、违法占用土地量达4000多亩。负责相关督察工作的国家土地督察北京局副专员任洪昌也公开透露，现场叫停土地违法行为53起。 2011年5月24日，针对已查实的香河县土地违规问题，河北省监察厅等相关部门对9名相关责任人员作出处理，撤去香河县县长张贵金、香河县国土资源局局长周春华的职务。 截止目前，香河县这个距离北京45公里的地域，已吸引十几家知名房地产企业在此圈地，也造成包括万科、万通、绿地等知名房地产企业在当地的项目进展受到影响。 万科销售人员强调该项目走合法土地招拍挂程序，一期五证齐全， 并向记者展示了现场的各类证书副本。 2、土地闲置风险 城市房地产管理法第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同