不动产物权转移登记的法律效果　.docVIP

不动产物权转移登记的法律效果 不动产物权权变动以登记为公示方法，是是大陆法系各国普遍采用的物物权变动规则。但因各国立法法例在对登记的法律效果上有有不同的规定，使得不动产物物权变动的规则出现了不同的的模式。主要有两种，一种是是以德国法为代表的登记要件件主义，其主要内容是承认物物权行为的无因性理论，认为为物权行为独立于债权行为，，不动产物权变动效力的发生生，直接以登记为条件，未经经登记，不仅不能对抗第三人人，而且在当事人之间也不发发生效力，但一经登记，即不不受变动原因效力的影响。另另一种是以法国法为代表的登登记公示主义，其主要内容是是否认物权行为的独立性，认认为物权的变动是债权合同的的效果，不动产物权的变动依依当事人的合意即产生法律效效果，但不动产物权变动非经经登记，不能对抗第三人。 我国《合同法》实施后，最高高人民法院在《关于适用＜中中华人民共和国合同法＞若干干问题的解释（一）》第九条条规定：“法律、规规定合同同应当办理登记手续，但未规规定登记后生效的，当事人未未办理登记手续不影响合同的的效力，合同标的物所有权及及其他物权不能转移。”由于于我国法律对房屋所有权、土土地使用权等不动产物权变动动多有“应当登记”的规定，，故正确理解适用这一内容，，理清我国现行法律、法规及及司法解释确立的不动产物权权变动模式，对司法实务界妥妥善审理不动产物权纠争具有有十分重要的意义。下面笔者者试从不动产产权转移（房屋屋所有权、土地使用权）的角角度谈一下自己的看法，担保保物权等不转移产权的物权内内容不作为本文讨论的范围。。 有观点认为，由于最高人人民法院的上述司法解释将民民事合同当事人达成的合意之之效力与物权变动后果的效力力进行了区分，也即合同当事事人合意达成的契约只在当事事人之间形成以物权变动为目目的债权和债务关系，而不动动产物权变动效力的发生则直直接以登记为条件，这就等于于承认了物权行为的独立性和和无因性，故在不动产物权变变动模式上采取的是登记要件件主义。因当事人所达成的债债权债务关系的合意内容只是是物权变动的原因，按照物权权行为无因性的理论，该原因因行为与物权变动行为均是独独立的民事行为，原因行为是是否有效，不能对物权变动行行为是否有效产生实质性影响响，正如解释的内容，既便当当事人合意达成的债权债务契契约有效，物权行为也会因欠欠缺登记的要件而不发生物权权变动的后果；同样，当事人人合意达成的债权债务契约无无效，而因其产生的物权行为为具备了法律规定的登记要件件，物权变动后果仍然是有效效的，应当得到法律的承认。。现行的法律制度虽然并未规规定原因行为无效会对物权变变动行为产生何种影响，但基基于上述司法解释体现出的物物权行为无因性的理论，这显显然是我国立法体例的选择。。 另有一种观点认为，最高高人民法院的上述司法解释虽虽然对合同当事人达成的债权权债务契约之效力与物权变动动后果的效力进行了区分，并并使该立法内容在结构上趋于于将债权行为与物权行为相分分离，但却未真正体现出采用用了物权变动的无因性理论，，且从合同适当履行的原则上上分析，该内容实际上采用的的是登记公示主义。因为物权权的变动多以民事法律行为产产生，最常见的法律事实就是是合同，所引起的最直接的法法律关系是以物权变动为目的的的债权债务关系，物权变动动内容依附于债权合同存在，，二者是从属关系，如果引起起物权变动原因的债权合同无无效或者被撤销，依照我国《《民法通则》和《合同法》的的规定，必然会引起返还财产产的法律责任，并无不动产物物权转移因登记或未登记而有有不同的规定，这说明我国法法律制度有关债权合同的效力力完全可以追及因其而产生的的物权变动的效力，也即债权权合同无效或被撤销，因其产产生的物权变动也将无效或被被撤销；另外，该解释的内容容并不能得出未经登记的不动动产物权变动就不能产生物权权变动效果的结论。按照合同同适当履行的原则，合同义务务必须由当事人采取适当的履履行行为保证实现，由于物权权行为从属于合同行为，其独独立性是相对的，所以说物权权行为只能是保证合同内容和和效果得以实现的手段，也即即是必要的履行方式，如果当当事人未按照法律规定“应当当登记”的履行方式去履行义义务，则对方当事人可以请求求其履行“应当登记”的法定定义务，在没有第三人介入的的情况下，其结果仍然导致物物权变动效果的发生，一份具具有物权变动内容的债权合同同只要合法有效，物权变动效效果的发生是不难实现的，也也是具有明确的法律保障的，，这就推定出这样一个结论：：未经登记的不动产物权变动动行为并不是不能实现变动效效果的无效民事行为，而是效效力待定的民事行为，该效力力是否发生只取决于产生物权权变动行为的债权合同能否履履行。可见，当事人之间的合合意直接决定着物权变动效果果的发生，物权行为并非绝对对地独立，这与物权行为的无无因性理论存在本质区别；还还有，