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当前位置: 首页 null ? 基准单方造价比较法及其在房屋估价中的应用 发布时间:2002-11-20 00:00:00.0 来源:历史数据导入 基准单方造价比较法及其在房屋估价中的应用 　　内容提要： 　　基准单方造价比较法的最大特点是在确定房屋“最基本标准条件下”的单方建筑造价的前提下进行被估建筑单方造价的对比计算。不同的限定条件对应于不同的单方造价。基准单方造价的确定方法包括竣工结算调整法、概预算法和市场调查法。在应用中，可以用差异系数调整单方造价，也可以采用单方造价增加值来实现。 　　基准单方造价比较法就是首先确定某种建筑结构类型在所确定的基本标准条件下的基本单方造价，而后再将同类型的被估建筑项目内容和基准单方造价所确定的内容进行比较，求得对比差异系数，然后再用所求得的差异系数去调整基准单方造价，从而求得被估建筑的单方建筑造价。它和一般单方造价对比法的不同之处就是对比的标准不一样，基准单方造价比较法采用的是“基本标准”，简称为“基准”，而一般单方造价比较法采用的则是“实物标准”。在基准单方造价确定过程中，一般先确定被选定实物的现行单方造价，而后再通过两者的条件对比计算确定某建筑结构类型的基准单方造价。两者互为因果关系，即基准单方造价由实物单方造价换算而得。由于基准单方造价比较法所先定的“基本标准”是以最简单的结构形式所具备的构造内容来作对比标准的，故称为“零起点标准”。它的特点就是将“实行标准”系数的对比增减计算变为零起点系数的直接增减计算，从而大大减少了内容对比的工作量，这不仅减少了许多对比增减的计算过程，提高了工作效率，而且也减少了许多因对比不当而产生的误差。 　　一、基准单方造价限定条件的设定 　　在运用基准单方造价方法进行房屋价值评估时，其基准单方造价是对运用类比法进行房屋估价时被估项目惟一选用的对比造价基本标准，而确定基准单方造价的限定条件是我们制定基准单方造价时的重要前提，也是计算被估房屋单方造价时确定增减对比系数和单方造价的关键因素。不同的限定条件对应于不同的单方造价，前者为因，后者为果。同时，在确定基准单方造价的限定条件时，应充分考虑到运用基准单方造价进行房屋估价时方法简便、操作易行、依据可靠、数据准确。 　　根据房屋建筑物的建造结构我们将在房屋的常用结构类型中选取主要的三种不同结构类型设定基本结构构造条件及其装修标准，来制定其基准单方造价标准，并运用到群体房屋的估价中。这三种类型分别是砖混结构、钢筋混凝土框架结构、钢筋混凝土排架结构。基本条件如下所示。 　　1.结构基本条件 　　(1)砖混结构 　　基础： 砖或毛石砌筑，下面设有混凝土垫层 　　砖墙： 砖砌内、外墙、厚度随南、北方而定 　　结构： 钢筋混凝土楼、顶板、圈、过梁、构造柱 　　屋面： 油毡防水，保温层随地区而定 　　(2)框架结构 　　基础： 钢筋混凝土独立基础、框架基础梁，或筏型基础 　　砖墙： 砖砌内墙、外墙填充墙，厚度随南、北方而定 　　结构： 钢筋混凝土框架柱、梁、板 　　屋面： 油毡防水，保温层材料随地区而定 　　(3)排架结构 　　基础： 钢筋混凝土独立基础或杯基础 　　砖墙： 砖砌内墙，砖外墙填充墙，厚度随南、北方而定 　　结构： 钢筋混凝土柱、预制吊车梁、大型屋面板、薄腹梁或拱型屋架 　　屋面： 二毡三油防水，保温层随地区而定 　　2.装修 　　（1） 楼、地面： 混凝土垫层（或楼板面）抹水泥砂浆 　　（2） 内装修 　　内墙面： 砂浆抹面、喷刷大白或涂料 　　顶板： 满刮腻子、喷刷大白或涂料 　　3． 专业配套 　　（1） 给、排水：一般常规配套 　　（2） 配电：一般工业及民用线路及照明 　　（3） 采暖：仅限采暖地区的供热设施 　　（4） 其它：一般通讯及电视天线 　　（上述配套不包括卫生设施、设备的购置及安装费、工艺管线费等） 　　在实际估价操作中，我们将根据被估建筑的结构构造和装修内容分别制定一系列的对比增减系数进行条件对比时的系数增减计算。这些系数的制定也是极其重要的，它直接影响到被估建筑单方建筑造价。 　　二、基准单方造价的确定方法 　　1.竣工结算调整法 　　基准单方造价的确定方法有很多种，其中的一种方法就是竣工结算调整法。我们可以选择近期竣工的同类结构，并在结构构造和装修标准上比较接近基准单方造价限定条件的房屋建筑，利用该房屋建筑的竣工结算造价去求取基准单方造价，即将两者的结构和装修所存在的各个条件分别作比较，通过条件修正系数对选定的竣工造价进行调整，以求得我们所需的基准单方造价。我们可以选择多个类似的相同结构类型的竣工结算实例求得多个基准单方造价，然后加以比较，除去其中不合理的造价，保留其中合理的部分数据作为计算依据。在比较中我们将会发现，合理取值所求得的各个基