金茂青白江凤凰湖项目营销定位建议20151117.pptx

金茂凤凰湖项目营销提报中成房业运营部2015.11瑾呈青白江 我们并非一无所知五年前 回首青白江——怡湖.玫瑰苑两年前 再探青白江——誉湖.凤凰岛2015携手金茂，我们再看青白江项目初判：资源：国家4A级生态风景区交通：地铁、轻轨、高速、二绕项目本身：凤凰湖·公园旁·高端低密度精品华宅\期房立足青白江，我们需要解决三大难点：问题1：本案期房和区域现房PK，客户信心如何建立？问题2：在同等的区域环境下，项目如何占位于市场？问题3：项目如何跳出自我价值标杆，捅破销售天花板？大市场市场背景：出于篇幅及提案时间考虑，本报告宏观部分不堆砌冗长市场数据，仅汇报结论。宏观层面：楼市回暖趋势基本确定；国家货币政策持续放松，下半年市场呈现上升趋势；规划层面：政府导向，投资千亿打造国际化铁路物流基地，规划建设北部新城，以（凤凰、同华、华金）三条中轴线划分，形成三分天下局面，立体式轨道交通呈现，青白江步入高速发展极端；市场大数据利好，区域规划完善，本案将面临怎样的市场竞争格局？区域竞争市场分析PRAT 1.1区域市场分析【土地】区域住宅市场以去化存量为主近几年数据显示，青白江商住、住宅用地年均出让宗数约为5宗，其中在11、12年市场行情放量明显，其他，弱市年份放量偏少，13年无住宅用地成交。年份20112012201320142015地块宗数（宗）8513年均为工业、仓储用地54总成交面积（亩）457637205.7364.42平均地价(宗平均)132.112196.870最高地价（万元/亩）31415022075最低地价（万元/亩域市场分析【土地】2015年土地出让明细序号宗地编号宗地位置净用地面积成交价成交总价(万元)容积率竞得人1QBJ2015-1(251)青白江区青白江大道以西、四川建院以南93490.05平方米，合140.2351亩68万元/亩9535.9868万元≤2.0成都大港置业有限公司2QBJ2015-19(251)青白江区大件路以东、铁路北环线以南77691.83平方米，合116.5377亩68万元/亩7924.5636万元≤3.0四川省华川银地投资有限公司3QBJ2014-02(251)青白江区清泉大道以西、北部物流建材配送中心东西干道以南59071.20平方米，合88.6068亩75万元/亩6645.51万元≤6.0成都中铁运龙物流有限公司4QBJ2014-01(251)青白江区大件路以东、铁路北环线以南（弥牟镇三星村18、19组）12752.32平方米，合19.1285亩68万元/亩1300.7380万元≤3.0成都佳飞投资有限公司2015年至今青白江总计出让土地4宗，商业用地4宗，共计30万平米，近两年青白江住宅用地拍卖较少，土地市场较为平淡。区域市场分析【住宅】供应量增加，去化量下降，后期存量居高2012-2015年青白江住宅供销走势青白江住宅市场年供应量在35－75万平之间，消化量在35-64万平之间，消化量在整个成都的郊县市场中处于下游水平。2013年供应量随着2012年土地供应量的剧增，销量有所增加，2014、2015年市场消化成下降趋势。主力成交单价在3000-4000元/㎡，总价在30-40万区域市场分析【住宅】【住宅销售主力单价段、总价段】青白江住宅市场主力成交单价段为3000-4000元/平米，总价段在30-40万。青白江的主力单价、总价段相较其他主力郊县处于低位水平。区域市场分析【住宅】一条大道，两分天下青白江城区市场由同华大道划分为两大板块南侧为老城区，目前供应量较少，去化80-90㎡户型为主，售价约为3800元/㎡ ；北侧为凤凰湖片区，供应及存量较大，去化100-120㎡户型为主，售价约为4000元/㎡ ；凤凰大道老城区域本案同华大道区域市场分析【住宅】市场同质化严重，对期房认可度低 本案位于青白江北部新城区，楼盘主要沿同华大道及凤凰大道分布呈现高度密集性，同质性严重，丹凤朝阳和正邦·誉都2013年烂尾，导致整个青白江区域客户对于期房的认可度严重下降；正坤丹凤朝阳本案老城区正邦·誉都区域市场分析【住宅】 区域内产品以18-26层高层、11层小高层为主，凤凰大道沿线分布有一定数量的多层产品； 区域产品容积率在2-4，纯电梯产品容积率集中在3-4，以两梯四/五/六户为主，依据户型产品不同而存在差异； 产品面积段集中在80-140㎡，清水为主，高层均价3800-4000元/平，小高层均价4100-4700/平，同华大道及凤凰 大道沿线楼盘价格较为统一，凤凰大道沿线项目整个产品线面积段大于同华大道；区域项目占地面积（亩）建筑面积（万平）物业形态楼层状况容积率梯户比总户数户型面积区间(㎡)均价(元/ ㎡)家乐福片区瀚城国际14640小高层、高层9+2、18F4二梯四/五户321960