当前宏观调控形势之下成房地产开发商应如何突围.doc

当前宏观调控形势之下房地产开发商应如何突围 同致行（中国） 黎 明 深圳市卓越全程房地产评估有限公司 董事副总经理 中国注册房地产估价师、土地估价师、中国房地产经纪人 深圳市“十佳”房地产（土地）估价师 深圳市不动产估价行业协会理事、专业技术委员 目前我国房地产市场宏观环境可以用一个恰如其分的字来形容，那就是“紧”。“紧”主要体现在四个方面：一是市场资金面日趋紧窄，二是开发商资金链逐渐紧张，三是宏观调控政策步步紧逼，四是住房销售市场却依然紧俏。 一、我国房地产市场宏观环境现状分析 1、市场资金面紧窄。根据中国人民银行发布的《2011年上半年社会融资规模统计数据报告2011年上半年社会融资规模为7.76万亿元，比上年同期少3847亿元。其中，人民币贷款增加4.17万亿元，同比少增4497亿元；外币贷款折合人民币增加3361亿元，同比多增1179亿元；委托贷款增加7028亿元，同比多增3829亿元；信托贷款增加913亿元，同比少增5102亿元；银行承兑汇票增加1.33万亿元，同比少增441亿元；企业债券净融资6588亿元，同比多90亿元；非金融企业境内股票融资2677亿元，同比多274亿元。从结构看，上半年人民币贷款占社会融资规模的53.7%，同比低3.2个百分点；外币贷款占比4.3%，同比高2.0个百分点；委托贷款占比9.1%，同比高5.1个百分点；信托贷款占比1.2%，同比低6.2个百分点；银行承兑汇票占比17.1%，同比高0.2个百分点；企业债券占比8.5%，同比高0.5个百分点；非金融企业境内股票融资占比3.4%，同比高0.5个百分点。上调存准率直接冻资亿元存货积压、赊账过多等因素12日召开的国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。日前，中国房产信息集团发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，今年上半年前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%，百亿房企梯队阵容也继续扩大。全国房地产市场份额正在向大型房企集中，而大型房企销售业绩的猛涨，也与其高周转模式的发展和及时布局全国二三线市场有关。6月份销售情况显示，公司实现销售面积112. 8万平方米，销售金额132.3亿元，同比增长31.7%和50.8%，环比增长39.26%和46.85%。今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比增长76.6%和78.6%，半年累计销售金额已超过2009年全年的634.2亿元。 保利地产则2011年6月公司实现签约面积97.59万平方米，同比增长41.51%，实现签约金额113.54亿元，同比增长78.97%，2011年1-6月公司实现签约面积340.90万平方米，同比增长27.64%;，实现签约金额394.58亿元,同比增长81.38%。 金地集团2011年6月公司实现签约面积27万平方米，同比增长169.1%，签约金额36.9亿元,同比增长240.5%，2011年1-6月公司累计实现签约面积81万平方米，同比增长67.8%，累计签约金额112.5亿元,同比增长109.3%。 雅居乐上半年实现合约销售金额约为157亿元，同比增长50%；合约销售面积约142万平方米，同比增长约38%。6月份，合约销售金额约为22亿元，销售面积26万平方米。合景泰富上半年销售金额为63.6亿元，其6月份预售金额为10.1亿元，已完成其全年目标150亿元销售目标的44%左右。碧桂园上半年销售金额214亿元，销售面积约343万平方米，同比分别增长约64%及42%。而截至6月30日，集团尚有约22亿元已认购待签约金额。仅6月份，碧桂园就实现合同销售金额约37亿元，销售面积约62万平方米，同比分别增长约164%及131%。恒大今年前6个月销售额423.2亿元（人民币），销售面积611.7万平方米，较2010年同比增长分别为101.7%、83.2%，其中，销售面积位列国内房企第一。大型房企上半年销售金额的大幅增长，除了在一线城市加快周转速度外，也主要归益于多数企业近年来已经开始拓展二三线城市市场。为了避免一线城市市场震荡带来的风险，恒大提前布局二三线城市，目前已经成为二三线城市领军企业。恒大三线城市项目占比不断上升。恒大上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于中国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。?三线城市的精耕细作为恒大带来了良好的销售业绩。上半年新开盘项目销售合计122.6亿元，三线城市