个我国房地产投资基金现状.doc

南开大学本科毕业论文 我国房地产投资基金现状 房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。由于它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。在全球范围内，房地产已成为各类资金投资组合的重要部分。但同时，房地产业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验，这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。 　　在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资基金，并不断趋于完善。房地产业是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，能够为国民经济带来高额的附加值和为投资者带来丰厚的利润，从而成为投资热点。同时，房地产业还能为国家增加巨额财政收入，而作为投资成果的房地产也是国家财富的重要组成部分。房地产满足人类基本的生活需要，房地产领域是宏观经济中不可忽视的就业领域和重要的财政来源，是经济稳定发展和社会安定团结的物质基础。所谓房地产投资就是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发。房地产经营以及购置房地产等预先垫付资金的经济行为，房地产投资的结果会形成新的可用房地产或改造原有的房地产。一、房地产投资基金简介 ??? 房地产投资基金属于一种产业基金，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，以分散投资和降低风险为基本原则，由基金公司和其他发起人向多个不确定的投资者发行受益凭证或基金份额，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产融资，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。?与普通房地产投资基金相比，房地产投资基金具备独特的优势：具有更强的流通性和变现性；投资者更容易分享专业化经营带来的成果；结合资本市场和房地产市场，更容易拓宽融资渠道；投资风险可以更加分散；可以在某种程度上起到监督房地产市场的机能。二、房地产投资基金的必要性分析 ??? 1.拓宽融资渠道，解决房地产企业融资难的局面 ??? 在过去的几年中，房地产业每年以超过20%的增幅快速发展，对GDP的增长贡献也是其他产业不可比拟的，房地产业实际上已经成为国民经济的支柱产业。但是房地产业是资金高度密集的运作体，开发投资规模大、周期长，使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。在过去的二十多年以来，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，如上海房地产企业的平均负债率高达78％。据调查，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39％，预测会上升到2005年的42～67％，2010年的45～62％。商业银行通过房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款、住房消费贷款等方式直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，这就加大了银行的信贷风险。 ??? 房地产开发企业的融资渠道单一，而且央行陆续颁布了有关信贷紧缩的一系列政策，使得房地产企业的直接融资渠道不畅。作为间接融资工具的房地产投资基金提供全新的融资渠道，改善融资结构，实际充当了银行信贷风险的减压器，可在一定程度上避免地产周期性波动直接殃及银行体系。 ??? 2.规范房地产行业，优化行业内部结构 ??? 这是基金的特性所决定的。首先，房地产投资基金具有积极的股东主义的倾向，投资者多为小股东，房地产投资基金基本保持在小于20％的小股东地位，这样的股权投资会更加关注企业规范化的运作和透明度，从而对所参股的公司形成外部压力。而且房地产投资基金具有产权清晰、权责明确的特点，有利于引入规范的市场投资主体投资者。第二，房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，房地产基金在投资于某个企业之前，必须对其经营管理、财务状况、房地产项目的可行性等诸多因素进行调查研究与考证，只有那些规范的、市场前景好的房地产项目才能得到投资基金的青睐。从客观上来说，这就促进了产业内部的结构调整，从而使资源得到了优化配置，减少了投机的风险。最后，由于所有权和经营权相分离使得运营的效率更高。传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，而投资基金将成为主体，开发商的工作将受到来自公司内部的其他投资者的约束和监控，从而有效提高其工作效率，使其行为更趋合理化，而且房地产投资基金具有专家投资管理的优势，一个房地产投资基金必然要求形成由投资、房地产等各方面的专家组成的管理团队，实行高效的投资规划、项目运作及有效的风险控制，从而减少盲目性，增强项目的运营效率。 ??? 3.扩大投资渠道，建立多元化投资格局 ??? 人民银行在去年5月发布的2003年第一季度的货币政策执行报告中指出，我国居民储