2009年春季重庆主城区房地产市场运行预测报告-13页.docVIP

2009年春季重庆主城区房地产市场运行预测报告 希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。 　　核心解读： 　　2009年春季土地建筑规模放量在：50—70万方这个区域内。 　　2009年春季出让土地楼面价格在：810—900元每平方米这个范围内。 　　2009年春季批准预售许可证的放量为：270—335万方之间。 　　2009年春季交易成交量为：213—242万方。 　　2009年春季新增销售存量为：47—93万方左右。 　　2009年春季新增开发存量为：（—200）—（-285）万方左右。 　　2009年春季成交价格为：3488-3678元平方米。 　　一、背景说明 　　1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。 　　2、我司曾经在【2008年重庆土地市场运行报告】中对2008年全年房地产市场的两大指标进行过预测，预测的价格区间为【乐观中的乐观为：4434元（套面）、乐观中的悲观为：3759元（套面）；悲观中的乐观为：3992元（套面）、悲观中的悲观为：3384元（套面）】，08年现在数据已经全面出来了，最终价格，我们采用第三方价格做依据作为最后确定价格为：建筑面积：3998元（我司预测中对于建面和套面关系采用15%公摊进行换算，套面价格为4598元每平方米），准确程度为：96.4%（偏差量为164元每平米）；我司对于另外一个指标，放量的测算因为我司调整统计口径以后，出现较大偏差，我司预测先期预测放量是预测的开工量，但后来基于经济形式的变化，我司发现开工量很难正常反映市场的正常供应情况，因此调整了统计口径，改成检测预售许可证放量指标。【2008年重庆土地市场运行报告】中我司的预测值为：2008 年整个市场的全年供应量大概应该在2400—2900万方之间。2009年最终预售许可证放量为：1965万方（一般情况下，从项目开工到拿到预售许可证的时间差为3—5个月）如果按照预售许可证放量来比较，我司预测准确率为81.9%，如果按照开工量来最终确定（开工量数字还没公布），我司预测准确将会达到100%。 　　3、08年四季度我司预测，总的来说，效果不高，主要原因是没有预计到4万亿救市政策的出台，这个政策出台改变了整个成交市场，成交市场在四季度出现明显正异常，超过全年平均成交量的20%，证明救市对于刺激需求还是起到了很正面的作用。同时我们对楼市预期也偏向于乐观，因为乐观预期，我们调整我们系数，因此也出现了比较大的偏差。08年四季度预测成绩如下： 　　2008年第四季度土地建筑规模放量在：125-165万方这个区域内。 　　真实数据：83.89????? 准确率：67% 　　2008年第四季度出让土地楼面价格在：850-993元每平方米这个范围内。 　　真实数据：881.8???? 准确率：100 % 　　2008年第四季度批准预售许可证的放量为：700-770万方之间。 　　真实数据：452.5???? 准确率：64.5% 　　2008年第四季度交易成交量为：255-286万方。 　　真实数据：375.1??? 准确率：76.3% 　　2008年第四季度的供应存量为：1332-1633万方左右。 　　真实数据：1486（搜房数据）??? 准确率：100% 　　2008年第四季度成交价格为：3577-3766元平方米。 　　真实数据：3792.5??? 准确率：99% 　　4、美国经济危机，走完心里影响期，进入事实和实体影响期。我国对美国经济危机的反映，进入经济传导的周期阶段。美国经济危机对我国的影响逻辑是：出口受挫—工厂倒闭—失业增加—消费信心受挫—经济下行这样一个逻辑。而对房地产影响的逻辑应该是：虚拟资产缩水— 未来预期收入减少—投机热情下降——投资热情下降—居住购买热情下降。因此从这两条逻辑线来看，我们对09年房地产市场持继续悲观态度。 　　5、行业背景：08年四季度，中央政府4万亿财政政策救中国经济，以及随后出台的行业性拯救政策与地方政府大规模的行业拯救政策，客观上刺激了市场交易量。同时年关将近，资金紧缺局面并没彻底改观，不能通过正规渠道谋得资金的开发商开始降价也客观上刺激了08年四季度的需求市场。而这种刺激会对09年一季度产生多大影响，以及持续时间有多长，是我们必须要思考和关注的。 　　6、预测统计口径困扰：因为统计口径和统计数据之间的关系，造成数据之间差异性很大。从今年一季度起，我司对以下数据归口统一：放量是指