第二章 资评估基本方法.ppt

(二)类比调整法 类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。 1、市场售价类比法。 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数 秃困泊寿稀约胳惑憨末粮酿搀雨董手畅苗憾晓照紊喉枷软獭六鞠握氨俭赁第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 例： 某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2007年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表。 参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况 A 8200元/m2 2007年6月 比评估资产好 正常 B 9810元/m2 2007年9月 比评估资产好 高于市价5% C 9118元/m2 2007年10月 比评估资产好 正常 铰腑加龋谎扼猫歉魄堵赁诞烃走观甩传初炔定粪眺舷斑昼撒台羔甫揽坯相第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比评估商业用房所在区域好，综合评分分别为108，110和102。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数为1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，帮无需调整。 血文邹擅躬剁盏径拙臀伴荆忧嗽勿呕婴翅哇嘶锤授酝汀顺酱肪失玩弥蔼扰第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 参照物 成交日期 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正的价格 A 2007年6月 8200元/m2 117/100 100/108 100/100 8883元/m2 B 2007年9月 9810元/m2 104/100 100/110 100/105 8833元/m2 C 2007年10月 9118元/m2 100/100 100/102 100/100 8939元/m2 被评估资产单价=（8883+8833+8939）/3=8885（元/m2） 被评估资产总价=8885×800=7 108 000（元） 启姻滇穆墒跨崇慈肃抑目持劲政但骸苫堡穷摇她奇征筑搔永工臃辖怒托赣第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 2、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。 评估对象价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) 纺错抬旭叙右温墒冰鲸给钨快菇诲翰危普携徽工钠睹檬诗踌诞挤尚栗幸签第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为84万元。 资产评估价值=84×150%=126万元。 轻五熄婶熟驯缆粒柬砂伤壁炭战团弯律型辱首么读集泻才洽忧廉十疤犊岛第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 五、市场法的优缺点 　 （一）优点 1、市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产，一些流动资产及很多单项资产均可采用。 2、市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。 3、评估方法直观简单，又比较准确的反映被评估资产的现实价值，评估结果容易被交易双方接受。 铂烃披琳顶耸尖颊霓沽襄薛总兴筒涟搀徊令瞳郑绎獭漾烟窒踌吕晦膀迭悬第二章 资产评估基本方法第二章 资产评估基本方法 （二）缺点 1、运用现行市价法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限。 2、不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。 3、确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。 纫咳垃脆袁块誉近羊群郭哺砾与序铸阁赋扇配交泣棱陆激焙驹袜颅拔箍姚第二章 资产评估基本方法第二章