房地产开发经营案例分功析.docxVIP

土木工程专业《房地产开发与经营》课程第二次案例分析作业目前，以BＴ模式进行房地产开发，遇到以下问题和困境：第一，回购出现问题，即项目移交后政府没有按照合同约定按期、足额支付工程价款，这是最严重的。BT项目回购款的主要来源是当地政府的财政收入，一旦政府财力不足或者因政府信用(如政府换届)引起的对项目的不同定位、判断等，均有可能导致政府支付出现问题。在这种情况下，如果BT合同中没有足额、有效的第三方担保(支付保证)，投资者可能就要走上漫长的回购款追索道路了。有不少公司这几年投入在BT追索方面的人力、物力、财力已经很可观了，好在项目的规模不大，没有从根本上影响到公司的正常营运，而且政府也是在逐步地支付与偿还。而实际情况是，仅有极少数的BT合同(没有具体的数据，应该不会超过10%)提供了有效的支付保证，绝大多数是政府的财政承诺或者是政府指定土地的将来收益权的首先偿还承诺，这些承诺严格讲都是国家法律、法规明文禁止或认定无效的。也就是说，从法律上投资者的权益并没有得到有效的、对等的保护，而这其中起作用的、让投资者放心投资的是对政府能力和信用的信任。第二，项目前期周期太长，手续繁琐，双方资源消耗严重，且成功率很低。经常看到BT项目第二次、第三次招标;也经常看到一个BT项目历时数年甚至接近10年还没有启动;还经常看到很多企业为寻找合适的BT项目在全国奔波。这种现象现阶段还会继续下去，而且可能更严重