市场及客户分析130421.pptx

Part 1 城区市场研判CHAPTER1市场研判1GDP处于高速增长期，明显高于7%-8%的国内平均值，人们生活水平正在快速改善宏观经济Part.1GDP增长率房地产发展状况泾县GDP近6年来保持12%以上的增速，未来城区房地产将持续处于高速发展的阶段。小于4%萎缩4%-5%年度2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP(亿元）26.830.635.641.646.962.2增长率12%15.1%12.7%14.2%14.6%13.6%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展CHAPTER1市场研判1城市居民收入同样处于高速增长轨道，房地产将处于快速发展阶段宏观经济Part.2发展阶段人均GDP（元）需求特征发展特征启动期7K-21K生存需求快速发展，单纯数量型发展期21K-28K生存、改善数量与质量并重发展快速成长期28K-56K改善为主快速发展，以质量为主稳定发展期56K改善需求为主缓慢发展，综合发展型泾县人均GDP保持高增速，对于房产的需求仍处于生存需求的初级阶段，楼盘开发速度加快、数量增加，对质量要求一般。年度2006年2007年2008年2009年2010年2011年人均GDP7554864310073117171319317497增长率12.1%14.4%16.6%14.0%12.6%13.7%CHAPTER1市场研判1第二、第三产业发展迅猛，第二产业所占比重越来越高，房地产业2011年销售额增长118.8%宏观经济Part.3现阶段泾县以转型与加速崛起为主线，经济结构调整和发展方式转变正在进行，工业化加快、城镇化和农业现代化进程提速，经济结构趋优。第二产业比重由06年的34%增加到11年的49%，并于07年后保持20%以上的增速，同时农业等第一产业比重逐步下降年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年第一产业6.47.799.511.513.2第二产业9.210.312.115.81930.2第三产业11.212.614.616.316.418.8建筑业2.52.63.13.74.55.4（单位：亿元）CHAPTER1市场研判1泾县城市用地近期往东发展，远期以北部及西南部为拓展方向。城市规划北部板块规划城东板块规划西南板块规划城区整体规划西南规划为文教及居住区，突出县城居住及文化功能，以桃花潭路为轴线，开发新建多层商品住宅为主。城北组团依托交通优势，建设旅游，物流综合服务区，强化城市的旅游服务功能。泾县总体布局以县城中部为中心区域，城东、西南、城北为纽带，形成“两轴三代四组团” 式城市用地格局。城东主要发展工业是城市新区。幕溪河北岸适当发展部分二类居住用地。以高新技术为主。新四军大道中心城区城东板块北部板块西南板块桃花潭路谢园路桃花潭东路延伸后与改道G205交汇CHAPTER1市场研判1市场小结：结论一：县城人口基数小、乡镇人口基数大，经济快速发展推进泾县城市化发展进程；结论二：城市化进程加速，房地产将在未来一段时期进入高速发展的阶段；结论三：城东是泾县未来城市规划首先发展的区域；结论四：城东区域价值发掘不足，主流置业人群偏向低端，中、高端市场空缺城东房地产市场恰逢政策引导，发展时机良好，走向品牌、中高端是势在必然CHAPTER1市场研判1整体在售楼盘较少，由3大板块组成，城东依托政府未来城市新区的规划市场格局世家花园江景郦城城北板块：依托较完善的交通条件及邻河自然优势，产品密度较大，价格中等城东板块：处于价格洼地，交通及生活、教育配套不足，客户层级低国际花苑安天康城城北板块城东板块西南板块东郡印象慕溪河地块阳光水岸西南板块：地理优势明显，依托高铁、新县医院及未来居住区的规划，客户层级高，海亮品牌CHAPTER1市场研判1依据地段、交通、配套、品质及客户置业动机可以将泾县住宅板块价值分成三个等级。板块定位桃花潭路沿线新四军大道沿线处于城市发展次轴及主要发展方向上，环境较好、配套较为齐全，客户认知度高，楼盘均价为县城区最高。经开区干道新四军大道沿线处于城市发展主轴，交通条件佳、配套较完备，但据城中心有一段距离，在售项目均价约4300/㎡。桃花潭路沿线经开区依托产业园聚集，但区域发展不足，配套不齐，客户认知度及认可度不足，在售项目均价约4000/㎡ 。CHAPTER1市场研判1城东市场特性未来发展起步较晚，发展速度慢，落后于其他区域；房企介入少，目前仅有一家楼盘，且销售进度缓慢；客户需求以自住为主，占90%，户型需求为80-120㎡首置、首改产品；区位及价格为客户主要关注点，处于典型的房地产发展启动期，拥有极大的发展机遇域发展元年配套支撑发展价值探索 城东市场短期内受阻，但是未来被看好，一：市政规划发展；二：部分区域拥有良好的住宅资源；三：交通的完善