房地产问题末提问解答(汇总).docVIP

提问解答 问题一：地下室消防工程做车位，没有产权，可做车位出租使用权，地下室消防工程是作为一个成本对象单列还是不单列，如果单列，地下室成本太高，如果不单列，账面上显示不出资产项。请给点建议。 房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归企业所有、出租车位使用权收费的，属于营利性质。应当单独核算其成本，按建造开发产品进行处理。 对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。 《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久所有权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”而对于超过20年的车库销售使用权这种特殊经营行为，《中华人民共和国合同法》规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。” 《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 所以对于无产权的车位销售，不论是以成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让