不动产估价研讨.ppt

第一章 不动产与不动产价格 第一节 不动产 一、不动产的概念 (一)不动产的定义 不动产的定义有多种。 (二)不动产实物与权益 1．不动产实物 (1)土地。 最有代表性的观点有三种： 第一种观点认为土地是指地球表面的陆地。 第二种观点认为土地不仅包含地球表面的陆地，也包含水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。 第三种观点认为土地是自然物、自然力或自然资源 二、不动产的特性 (一)自然特性 1．不可移动性 不可移动性指土地的地理位置固定，不能移动。 2．耐久性 耐久性指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。从本质上说，土壤和岩石虽然会流失或风化，地形和地貌也会发生变化，但土地本身却是永存的，可供人类长久使用。 3．个别性 个别性指土地的异质性，即任何两宗土地都存在一定的差异。 4．数量有限性 数量有限性指人类赖以生存的土地资源总量是固定不变和有限的。 (二)社会经济特性 1．用途多样性 2．涉及广泛性 3．权益受限性 (1)征用权(eminentdomain)。 (2)警察权(policepower)。 (4)无继承人财产充公权(escheat)。 4．难以变现性 由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁。 5．保值增值性 三、不动产的分类 (一)按用途分类 1．居住用途 包括普通住宅、公寓、别墅、集体宿舍等。 2．商业用途 包括零售商店、购物中心、超级市场、批发市场、贸易场所等。 3，办公用途 包括经营性的商务办公楼，如金融、保险大厦，电话、电信大楼等； 4.服务用途 包括宾馆、旅店、饭店、渡假村、招待所、菜场、浴室、理发店、加油站等。 (二)按是否产生收益分类 1．收益性不动产 收益类不动产指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产。商业用途不动产、经营性办公用途不动产、服务用途不动产、医疗用途不动产、工业和仓储用途不动产、农业用途不动产等大多属收益性不动产；按市场价格收费的文化娱乐及休闲用途不动产通常也是收益性不动产；此外，在市场上出租的所有不动产都是收益性不动产。 第二节 不动产价格 一、不动产价格的概念 不动产价格定义为：不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格； 第二，不同的不动产权益对应于不同价格； 第三，这种代价一般以货币形式支付， 二、不动产价格的形成 在市场经济条件下，不动产之所以存在交换价值，在于它满足以下三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求。 三、不动产价格的类型 (一)按价格的形成形式分类 1．成交价格 成交价格指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。成交价格既可能是正常的，也可能是不正常的。 2．市场价格 市场价格指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。对各种不动产来说，每个时期都有它们各自的市场价格。 (二)按实物形态分类 1．土地价格 土地价格简称地价，仅指不动产中土地部分的价格。 （1） 生地 指没有城市基础设施的土地。一般为农民集体所有的土地或荒地，受让者除支付生地价外，通常还需以代征方式对农民集体支付征地补偿费；对于已完成征地补偿但未进行“三通一平”或以上开发建设的土地(也是一种生地)，受让者所支付的生地价格中包含国家支付给农民集体的征地补偿费。 (三)按不同的经济行为分类 1．买卖价格 买卖价格指通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格，一般指不动产所有权的让与和取得价格。 2．租赁价格 租赁价格指不改变不动产归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金称为地租，不动产整体出租称为房租。 本节作业 24页第1、4、5、10 第三节 不动产价格的影响因素 一、一般因素 (一)社会因素 社会因素主要是指社会状态、人文、心理状况和一般社会行为等对不动产价格的影响因素，它们从多方面对不动产价格产生影响。 (二)经济因素 经济因素主要是指经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济状况等对不动产价格的影响因素。经济因素对不动产价格的影响更加直接。 1．经济发展状况 衡量国家经济发展状况的主要方面包括：社会福利状况、产业结构、资源利用、国民收入状况等 。 (三)制度(行政)因素 制度(行政)因素是指国家经济制度、行政法规以及政策等对不动产价格的影响因素。国家可