2013已预告登记的房屋买卖合同的解除与变更4).docVIP

已预告登记的房屋买卖合同的解除与变更 预告登记是与本登记相对应的一个概念，是指在本登记之前，以保全关于不动产物权变动的（债权）请求权为目的而进行的暂时登记，而所谓本登记是指直接使当事人期待的不动产物权变动发生效力的登记，又称终局登记。在本登记之前，预告登记的权利人尚不享有物权，而仅享有受物权效力保护的债权。 就目前的经济生活而言，预告登记的主要功能在于防止一房二卖，前序买受人经预告登记后，即处于优于后序买受人的地位，当两个买卖合同均未履行时，卖方应向前序买受人履行合同，在卖方已向后序买受人履行的情况下，前序买受人可基于预告登记主张相异的物权变动无效。物权法第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即指此而言。现在的问题是，在预告登记之后，卖方与后序买受人签订的买卖合同是否有效，即后序买受人在不能获得不动产物权的情况下，能否基于买卖合同向卖方主张违约责任。 对于未涉及预告登记的一房二卖而言，前后两个买卖合同均为有效，这一点不存任何疑义，因为这是债权平等原则的应有之义。但当第一买卖合同经过预告登记之后，该预告登记是否能够阻却之后的其他买卖合同的效力，却很值得研究。物权法只是规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，但这仅是就其他的物权变动不发生效力的规定，而其他的买卖合同是否发生债权法上的效力，却不明