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期房转让法律问题之浅析 ［ 发表时间：2007-1-5 ］ 山东天孚律师事务所???张玉珍（此论文获2006山东律师论坛房地产类三等奖） ??? 内容摘要：商品房预售合同签定以后，常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前，发生合同主体的变更情况即期房的转让。我国现有法律法规对期房转让问题的规定尚存在缺位现象，围绕这一问题，对期房转让的概念、期房转让的立法现状、期房转让的实质及操作模式、期房转让的合法性分析、期房转让的法律风险的回避等法律问题进行了浅析，以与大家探讨。??? 主题词：期房　期房转让　立法现状　操作模式　合法性分析 ??? 随着房地产开发项目的不断增加，购房人可挑选的商品房多不胜数，具有真实购房意愿的购房人拟出售手中的预售商品房获得资金，购买更符合个性要求的商品房。另一方面，随着各地房价一路上涨，早期投资人所购买的商品房房价已上升到较高程度，转让也具备了可观的经济收益。这些拟转让预售商品房的预购人，都希望在商品房预售阶段完成转让，节省承担办理房地产权属证书所需的经济成本（如契税）及时间成本。于是出现了大量的期房转让的现象。??? 一、期房转让的概念??? 《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据上述办法规定，期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。??? 据此，所谓期房转让,是指房地产开发商将商品房开发后,与商品房买受人签订了房屋买卖合同,但在该合同履行过程中,买受人将尚未取得房屋产权证的房屋转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。 ??? 二、期房转让的立法现状??? 对期房转让行为进行规范的法律规定还处于空白阶段。规范预售商品房转让行为的法律仅为1995年1月1日生效实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但国务院对此问题并未出台相关行政法规。??? 关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知中第三条“整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”中规定，“当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”。但其仅是一个通知。因此时至今日,近十年的时间国务院也没有出台这方面的规定，致使至今还没有一部全国性的行政法规来操作期房买卖问题。这不能不说是我国立法的滞后。南京、浙江、上海等地相继出台了期房限制转让的政策，以限制购房中的短期炒作行为。例如2004年4月20日，上海市政府发布的《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》，其中规定“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”??? 三、期房转让的实质??? 出卖方在取得房地产权证之前进行的预售商品房转让实际上是合同权利义务的转让，而并非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，可分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。因此，该预定权转让应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，其中已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意，有按揭的情况下须经按揭银行同意；没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。　　四、期房转让的合法性分析　??? 期房转让使得一部分投资商在短期内获得利益从而带动了房产市场的发展，但由于一些投资客的投机也扰乱了整个房地产市场秩序,引起了购房市民的恐慌，产生了负面影响。因此一些