黄冈市市场调研讲解.ppt

项目商务公寓打造产品属性 1、低置业门槛、低总价 2、高预期的投资回报 3、高保值增值性 高性价 比公寓 1、自住、商务办公性投资公寓2、高预期的投资回报 3、高保值增值性 非常 公寓 产品打造属性： 类写字楼标准 中小型办公空间 极强的保值增值性 极强的投资回报性 较低的置业门槛 可注册办公，可居住，不限购的非常规商务办公： 定位总结 物业特点：低门槛、不限购、高预期 目标客户：中小投资户、中小创业企业 物业类型定位：城东经济圈.新资产商务平台 产品定位：类写字楼标准 中小型办公空间 项目商务公寓 分割出售 可组合使用 项目商务公寓户型定位 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 59.86平米 项目商务公寓价格定位 市场比较法 本项目预计租金 收益还原法 本项目价格 比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、 宣传包装等 权重设置： 比较对象：宝塔大厦、东方名都、发展大厦、中州慧谷等 项目商务公寓价格定位 本项目 宝塔大厦 东方名都 瑞天广场 中州慧谷 黄冈摩尔城 参考权重 10% 25% 25% 20% 20 代表符号 PX Pa Pb Pc Pd Pf 租金均价 13.8元/平米/月 22元/平米/月 20元/平米/月 16元/平米/月 售销均价 售价5000元/平米 售价4300元/平米 售价4300元/平米 区位前景 8 7 6 6 7 7 6 位置交通 11 5 9 6 6 6 10 商服配套 9 7 5 6 7 7 9 教育配套 6 5 6 6 6 6 6 周边环境 12 6 4 5 6 6 5 规模 10 6 5 7 8 7 7 装修档次 7 6 4 6 6 6 6 户型结构 11 6 5 7 7 7 6 发展商公信力 6 5 5 5 6 6 4 项目成熟度 10 6 5 6 7 7 7 宣传包装 10 8 5 7 7 7 6 合计 100 67 59 67 73 72 72 项目商务公寓价格定位 本项目当前的市场可参照“东方名都”售价为5000元/平米,按照区域未来发展比现阶段涨幅0.5% 商务公寓今年年底推向市场时的销售均价建议为5280元/平米左右 朗策地产在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出 本项目整体公寓销售均价为人民币5280元/平方米。 项目公寓均价目标 【宗地主要特征】 本项目周边居展较少，新建社区入住率低，边上为建材专业市场,项目正对面为东方广场，地块招示性较高价值较好。 交通便利 紧邻黄州 交通动脉106国道及明珠大道，公交交通发达 区域城市发展发展轴线上 ,商业配套缺失 区域居住人口少。 项目处在工业园区外围与居民区交界。 商业商务文化中心的潜力 从黄州区总体规划分布来看，本案有借力周边地块开发形成新城核心物业。 区位条件 建材物流 专业市场 待开发用地 居民区 居民区 在建高端社区 项目商业定位 四线城市，非成熟区域，非资源型，周边未来发展空间较大 项目属性： 区域属性： 项目关键词： 政府重点规划区域 非成熟区域 生活配套匮乏 周边环境较差 规模较小 四线城市 黄冈在房地产市场划分中属三线城市； 非成熟性区域 区域属于城市发展区域，认知度极低，且区域内无生活配套匮乏； 城市东城规划区域 城市东城规划重点区域，未来城市重点发展区域。 规模小 总建筑为34747平米 非住宅性楼盘，商业性质40年产权 地块为商业用地，仅有40年产权，且区域内商业不成熟区域。 地块价值 初步研判 项目优势点 政府东进规划； 区域交通便捷 城际通车拉近区域与武汉距离： 项目商业招示性较强： 项目周边高端住宅区域，客户素质较高： 教育资源； 商业价值； 开发商自持酒店价值。 项目SWOT分析 项目劣势点 区域生活配套不完善； 项目区域内商务办公市场不成熟，市场认可难度较大； 项目体量及土地性质为商业用地，使用年限影响较大； 项目边上建材市场环境脏、乱、差，无法与项目想匹配，安全感较低； 项目周边商业、办公用房租金较低无法支撑项目； 项为为商业用地，产权限制40年 项目SWOT分析 项目机会点 黄冈中心城区以向东为主，适当向西、向北发展； 黄冈市场目前无专业办公楼项目，万达的进入将会改变传统办公理念； 政府大力规划东城新区。 城际铁路通车，交通大环境