浅谈城镇居民购买农村房屋过小程中的有关法律问题.docVIP

浅谈城镇居民购买农村房屋过程中的有关法律问题 作者：曾智发布时间：2011-08-22 16:34:45 【内容摘要】 近年来，随着我国社会主义新农村建设和城镇化进程的加快，各地城镇居民购买农村房屋或土地建房的现象很多，房价不断攀升，及随着农村土地被征用房屋拆迁后获得高额的安置费用等原因，此外，特别是近几年国务院出台政策多次强调禁止城镇居民购买农村房屋，使得对这些合同的效力判断似乎有了更加充分的依据，引发的农村房屋买卖纠纷也随之增加。城镇居民购买农村房屋的情况，按房屋性质不同，可分为两种，第一种是购买农村村民或城镇居民通过自件、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农村房屋；第二种是购买乡镇政府、村委会单独或者与开发商合作在集体土地上建设的房屋。本文主要陈述针对第一种情况进行阐述。 【关键词】 城镇居民农村房屋合同无效返还财产赔偿损失 一、我国城镇居民购买农村房屋的法律及有关规范性文件的规定 1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（第45条第2款）和1963年《中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》的规定，农村社员有买卖房屋的权利；房屋出卖以后，宅基地使用权即随之转移给新房主。 1986年《土地管理法》继续承认“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的”，可以经县级人民政府批准，取得对集体土地的使用权（第41条）。 1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条第2款、第3款规定：“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。”“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理”。 1989年《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》(1989国土〔籍〕字第73号）第6条还规定：“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。”“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。 1998年修改的《土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定，同时又增加了如下规定：除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设可依法使用农民集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（第43条第1款）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（第63条）。 1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999] 39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004] 28号）则指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007] 71号）又强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。 2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收（中发[2008] 1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房”。 2008年建设部发布的《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。 2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004] 234号）要求“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008] 146号）再次强调“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。 从上述我国有关法律和规范性文件可以看出，我国对城镇居民购买农村房屋的态度有一个从允许到禁止的过程。分界线为2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。 二、城镇居民购买农村房屋的合同效力 判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为