浅谈市场是调研对于商业地产项目的意义.docVIP

浅谈市场调研对于商业地产项目的意义 随着近些年房地产市场的飞速发展，房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分和GDP的主要增长点。现今，伴随房地产市场自身调控能力的增强及政府相关部门监管力度的加大，房地产业的发展日趋成熟、规范，房地产项目的开发流程已由最初的无序化向流程化方向发展，通过固定的开发模式将前期策划、工程建设、后期营销推广等工作有机的结合，实现房地产项目经济利益和社会效益的最大化。 　　商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。　　顺应房地产业与商业的发展潮流，商业地产的发展日益成熟，开发模式多样化的同时向既定化转变。目前，商业地产项目普遍的开发流程是通过前期策划制定项目的发展方向，通过招商推广为日后经营提供有力的保障，通过项目营销或联合经营、自营等方式获取利益。市场调研工作是商业地产项目前期策划工作的基础，是寻找项目市场定位依据的过程，对项目发展方向的确立具有有指导意义。　　　商业地产项目市场调研包括：宏观经济形势、政策环境等方面的调查与研究；区域商业市场调查与分析；未来商业地产的供应量分析；消费者消费行为的调查与研究；立地条件研究等。以下将结合实际案例论述市场调研的四个主要内容（即宏观经济环境、政策形势的调查与分析；区域商业市场的调查与分析；消费者消费行为的调查与研究；立地条件研究）对商业地产的重要性。　　一、宏观经济环境、政策形势的调查与分析的意义　　任何一个房地产项目的开发都涉及到对于宏观经济环境、政策形势的分析和研究及房地产市场发展现状和趋势的分析和研究，尤其是商业房地产项目的开发所受影响更为明显。　　商业地产项目具有房地产项目开发周期长、投资大等特性，其开发的最终目的是通过出租经营或销售来实现开发利润，因此如不能及时掌握市场环境、政策形势等宏观因素，便会导致对预期经济发展、政策走向的判断能力不强，对市场风险预估能力降低等情况的发生，从而致使项目开发风险加大。　　案例：本人曾参与过一个商业地产项目，04年1月确立开发方向，4月开始项目前期策划工作，5月对方案设计进行招标，预计9月初开工建设。当初无论是本项目的地理位置还是开发商的实力等优势都十分明显，经投资收益测算的项目利润也十分可观，发展前景看好。然而，因对政策形势把握不足，在其土地权属、用地性质问题上出现重大的判断失误，恰逢上去年的8.31土地大限，其土地问题的解决被一拖再拖，最终经过大量工作，直至今年年中才办理完全部土地手续，于今年3月份将地块上现有建筑物拆迁完毕。又由于该公司决策层对整体经济和房地产业的发展趋势没有预期认识，导致在银行紧缩银根等经济政策的相应出台后，该公司的应变能力跟不上经济环境的一系列变化，致使该公司的资金链出现重大问题，项目的发展几乎停滞不前。本人针对该项目资金需求情况做了一系列的融资方案，通过该公司的执行成功的筹集资金3000多万元，但这是建立在损失项目利润的基础上的，且对于启动资金需求相当庞大的开发项目来说，3000万仅仅算是杯水车薪而已。目前虽然本项目的土地问题得以解决，且地块已达到“三通一平”的状况，但仍未能开工建设，本人的建议是无论如何今年10月前工程建设也要开始，不然本项目将没有存在的意义，趁早放弃。　　二、区域商业市场的调查与分析的意义　　区域商业调研在通常意义上是我们常讲的区域商业普查。它的市场调研内容是对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。区域商业不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析，且具有避免重复建设而导致经营期利润不高等作用。　　案例：在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家超市都达到了营业额的最高峰，分别为310万元、160万元、150万元。以后营业额却纷纷回落，按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开业当天营业额的一半左右，而该三家超市平时营业额均相当于开业当天营业额的30％左右，三家超市都没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出，三家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围相互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店选址中的失误。　　三、消费者消费行为的调查与研究的意义　　消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生