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城市发展模式与土地价值分析：以超高层建筑的市场选择为例
作者：范莹 杨奕锋
Author: FAN Ying, YANG Yifeng
地址：广东省深圳市深南东路深圳发展银行大厦世联地产顾问（深圳）有限公司518001
Add: Shenzhen WorldUnion Property Consultancy Company, Shenzhen Development Bank Tower, 518001
电子邮箱：fany@ yangyf@
摘要：城市扩张、提高土地利用强度并非超高层建筑的市场选择唯一因素。本文将从城市发展模式、土地价值与消费者经济分析三个角度，定量分析探讨城市扩张与土地价值，容积率与开发成本、利润之间的关系，得出容积率对土地价值的影响具有区域性规律，容积率对土地价值与开发利润的影响遵循报酬递增递减原则的结论。进而以超高层建筑为例，揭示出在一定地价下，超高层建筑理论上存在最佳容积率，超高层建筑本质上是特定城市扩张模式与土地价值下的一种特定市场选择。
Abstract: Urban expansion and the enhanceded intensity of land use are not the merely reasons for the emergence of high-rise. The paper will analyze, from such three dimensions as urban expansion, land value and customer economics with quantitative methods, the relationships among FAR, development costs and the profit, and draws the conclusion that the influence of FAR on land value is regionalized and the FAR influences the land value with upwards initially and downwards followed. The paper will further exemplify the high-rise to clarify that high-rise, with certain conditions, does have an optimal FAR. The essence of the emergence of high-rise is the particular market choice under urban expansion modes and land values.
关键字：城市扩张模式、容积率、土地价值、最佳容积率
Keywords: Urban expansion modes, FAR, Land value. Optimal FAR
城市发展模式
当城市空间超越它的人口平衡点后，必然要采取扩张，超高层居住是城市承载力提高的一种手段。在扩张方式上来说理论上存在两种方式：内涵竖向式和外延横向式。
表1 不同城市的城市扩张模式
“竖向内涵型”增长“横向外延型”扩张 香港 韩国汉城 中国上海 美国大纽约 城市面积KM2 1092 605 6340.5 32400 人口 650万 1200万 N/A 1680万 人均占地面积M2 168 50.45 472 197 土地利用率 高 一般 低 一般 人均GDP 2.4万美元 美元 是否有一定规模超高层住宅 有 有 极少 有
通过表1对其关键指标分析，可以发现：
从城市土地利用率指标看，“横向外延型”扩张“竖向内涵型”增长增长聚集效益、规模效益降低成本，。“内涵型”增长 增加造价（元/平方米 整体标准及技术 (+) ￥20 至 ￥40 基础及结构 (+) ￥160 至 ￥260 屋面及外立面 (-) ￥10 至 (+) ￥5 机电 (+) ￥160 至 ￥240 总体 (+) ￥330 - ￥545(增幅约为15%-24%) 资料来源：北京威宁谢工程咨询公司
根据表2，假设开发商开发一座30层的毛坯房一般造价约 ￥2,200元／m2，如设计转为50层超高建筑，经过下列简单测算，其额外造价约：(+) ￥330 - ￥545，造价增幅约为15%-24%。
利润分析：
假设前提：
同地区高层和超高层物业的销售价格不会产生差异
同地区高层和超高层物业除地价、建安外的其它成本相同
那么：成本越高，利润率越低
假设某项目占地面积为100亩，地价为200万/亩，假定该地区当项
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