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第三章 房地产项目组织系统 第一节 房地产项目组织概论 1、简述项目组织系统的定义和运行程序？ 答：项目组织系统是为了实现项目组织职能而建立的项目组织运行体系，既包括组织结构体系，又包括组织运行程序。其运行程序主要包括设计、建立、运行和调整四个阶段。 2、简述房地产项目组织的基本结构？ 答：房地产项目组织的基本结构主要包括以下三个层次： （1）项目的所有者或上层领导（项目领导层） （2）项目管理者（项目组织层） （3）项目具体任务的承担者（项目操作层） 3、简述房地产项目组织策划的定义？ 答：项目组织策划是根据和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一项重要工作。 从项目组织策划的流程来看，项目组织策划是一个复杂的过程，需要做以下工作： （1）在项目组织策划前期，应进行项目总目标和总任务的分析，完成相应阶段的技术设计工作和结构分解工作。 （2）在项目策划中期，要确定项目实施的组织策略，明确项目实施过程中的有关问题。 （3）在项目组织策划后期，应形成正规的策划报告。 第二节 房地产项目组织的特点与基本原则 1、简述房地产项目组织的定义及特点？ 答：房地产项目组织是房地产项目的参与者和合作者按一定的规则构成的有机整体，是由项目行为主体构成的系统。 现代房地产项目组织不同于一般的企业团体组织，具有非常复杂的特点： （1）组织目标明确。 （2）组织结构完整。 （3）组织形式具有一次性和暂时性。 （4）项目组织与企业组织之间的关联性。 （5）项目组织已受到相关部门不同程度的影响。 （6）项目组织具有高度的弹性和可变性。 （7）项目组织没有固定的组织文化。 （8）项目组织有多种形式的组织关系。 2、简述房地产组织的基本原则？ 答：房地产项目组织的基本原则有： （1）目标统一原则。 （2）责权利平衡原则。 （3）适应性和灵活性相结合的原则。 （4）组织制衡原则。 （5）项目组成人员和责任的连续性和统一性原则。 （6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次。 （7）合理授权原则。 3、简述组织的管理跨度与管理层次？ 答：管理跨度，又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次的组织单元的数量；管理层次则是指一个组织总的结构层次。 在项目组织结构设置过程中，设置者常常在管理跨度与管理层次之间进行权衡，可选择的项目组织形式有如下几种： （1）采用窄跨度、多层次的组织结构。 （2）采用宽跨度、少层次的组织结构。 第三节 房地产项目的组织形式 1、简述房地产项目分标的定义及其重要性？ 答：分标是按一定的规则、方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包，以便于项目承包和防范风险。 房地产项目分标的重要性如下： （１）通过分标和人物的委托，可以确保项目总目标的顺利实现。 （２）通过分标明确、灵活地对项目目标实施控制。 （３）通过项目分标可分清项目的主次。 ２、简述房地产项目分标的依据？ 答：房地产项目分标的依据包括以下主要方面： （１）业主方面。 （２）承包商方面。 （３）项目方面。 （４）环境方面。 ３、简述房地产分标的方式？ 答：（１）分阶段、分专业的项目平行分标方式。 分阶段、分专业的项目平行分标方式，即业主勘察、设计、设备供应、土建、安装、监理和装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向其负责。各承包商之间没有任何合同关系。 （２）总承包方式。 总承包（统包、一揽子承包），即“设计—建造—交钥匙”项目是由一个承包商承包房地产项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工及管理工作，甚至包括项目前期筹划、方案选择和可行性研究。承包商直接向业主承担全部项目责任。当然总承包可以将项目范围内的部分工作分包出去。 （３）ＣＭ模式。 CM方式（建筑工程管理方式），又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。CM模式常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理。业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用以保证业主的投资控制，如最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 4、简述项目经理的素质要求和能力要求？ 答：项目经理部是整个项目组织的核心，而且是在项目经理的领导下展开日常的项目管理工作的。现代房地产项目对项目经理提出了更高的要求： （一）素质要求。 （1）项目经理必须具有很好的职业道德，具有高度的敬业精神，尽职尽责。 （2）项目经