辽源读市东丰县房地产市场调研报告(原来).docVIP

辽源市东丰县房地产市场调研报告 第一部分 城市概述（政府公布） 一、区位概述： 东丰县位于吉林省中南部，地处长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游，是一个五山一水四分田的半山区。东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。清代被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑”。1902年8月4日（清光绪二十八年七月一日）设置建县，现隶属于吉林省辽源市。素有“中国梅花鹿之乡”的美誉，是全国商品粮生产基地县，全国三个民间绘画画乡之一。平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里，耕地面积110万亩。 二、自然情况概述 东丰县是群山环抱、丘陵起伏的低山丘陵区，属辽源丘陵区与海（龙）辉（南）柳（河）丘陵台地宽谷区的交错地带。地势西高东低，海拔高度300—914米，平均海拔为374米。东丰县属季风区中温带湿润气候，四季分明。春季风大干燥，夏季多雨湿热，秋季温和凉爽，冬季漫长寒冷。雨热同季，适于一季作物生长。东丰县人民政府驻东丰镇东风路。全县辖12个镇、1个乡、1个民族乡：东丰镇、大阳镇、横道河镇、那丹伯镇、猴石镇、杨木林镇、小四平镇、黄河镇、拉拉河镇、沙河镇、南屯基镇、大兴镇、三合满族朝鲜族乡、二龙山乡。共有6个社区、229个行政村。全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人 三、宏观经济表现及总量表现 1、经济总量不高，但在县级城市中处于中上水平，是全国有名“鹿乡”增速在吉林排名靠前，直接影响房地产业快速发展； （单位：亿元）2、人均收入相对较高，城镇个人可支配收入连续三年增长15%以上，消费者有较强的支付能力； 四、城市规划及未来发展前景（东丰镇西城区位置、概况及总体布局） 西城区位于老县城的西部，北以四梅线为界，南止于莲河，西止于西山，绕盈河做为城市内河由北向南贯穿于中心城区和西城区之间。西城区总占地面积3.09平方公里，容纳人口3~5万，可为今后五年东丰镇城市扩容达到15~20万人预留充足的发展空间。 西城区的规划是以打造新的城市形态为目的，做到空间层次分明、功能结构合理、中心突出、网格清晰、环境生态，形成集行政、文化、教育、商贸、居住为一体的现代化绿色新城区。 西城区总体布局呈“一心两轴一带”的格局。“一心”是指规划的县行政指挥中心及周围的行政商务核心区；“两轴”是指政府南——广场路和政府西——鹿乡街的纵横两条主要发展轴；“一带”是指绕盈河形成的城市景观带。 西城区的发展模式是以政府为核心带动周围的金融、商贸、信息、文化和行政办公，形成新城的中心区，中心区带动外围的商业和商住用地的发展，商业带动最外围的17个居住小区的发展，形成环环相扣的渗透式发展模式。 第二部分 房地产市场发展概述 一、土地供应情况及相关数据 东丰县 其中：西城区 2012年 60万平米 35万平米 从2012年东丰县土地出让总量上看，60万平米的出让量相当于一个地级市的年度出让总量，一方面说明东丰县可开发土地较多，能提供较多的土地，同时市场也具有相当大的需求量；另一方面也说明在大量土地供应的情况的，将导致下游房地产市场的供大于求，加剧市场竞争。 从土地出让区域上看，西城区出让土地独占半数以上，说明老城区可开发土地相对较少，主要以棚改为主，而新区——西城区可开发土地较多，一方面也说明了2012年西城区房地产市场面临巨大的竞争压力。 典型大宗地土地交易情况 地块 北京京西北项目地块 学富园南地块 出让土地面积 15万㎡ 3万㎡ 二、房地产市场概况 2012年开发量（上市量） 商品房 御水丹堤 10万平米 山水名都 9万平米 桐城花园 10万平米 学富园 6万平米 廉租房+棚改房 20万平米 合计 55万㎡ 从2012年东丰县房地产开发上市量看，商品房开发上市量约35万平米，而廉租房+棚改房开发量则20平米，廉+棚房占全年开发量的1/3以上，对商品房市场有利有弊，有利的是大量老城区居民因棚改需求住房，希望改善居住环境、商品房质量优于棚改房等因素而购买商品房，进而释放大量的购房需求；不利的是优于大量的廉+棚房上市，导致一部分低端需求转向，不再购买商品住房，造成市场供大于求，竞争将更加激烈。 从商品房开发上市的项目上看，除本案外，其他三个项目全部为续盘项目，其中御水丹堤位于老城区——南城区域，全部为多层产品，售价相对较低，与本案可比性较低；山水名都、桐城花园两个项目位于城西，与西城区相邻，含有高层产品，售价也相对较高，与本案竞争较为激烈。目前除上述四个项目今年上市外，其他项目尤其西城区的商品房项目，如北京京西北项目、广场路南（本案南侧）地块，尚无开发计划。 三、典型楼盘调研 1、住宅 山水名都 御水丹堤 天星名郡 桐城花园 东方明珠 中