两权抵押问题与建议.docxVIP

一、推进农村土地制度改革中遇到的问题和困难1.确权登记工作难度大，影响因素复杂。一是资料不全。在清理二轮土地承包档案时， 大部分村找不到二轮土地承包资料，承包合同、承包经营权证件遗失。二是面积不准。勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，航拍影像图模糊不清，村组之间、农户之间土地的界限不明。因事关农民个人切身利益，加之历史、政策、人际、观念等主客观因素影响，存在地块不实、四至不清、面积不准、面积不实等问题，矛盾隐患多。三是调查不易。由于农户大量外出务工，委托指界、签字一时难以找到合适的受托人, 同时也存在因为担心调查工作不规范不细致、恐日后生纠纷而无人愿意受托的现象。四是认识不清。基层对两种确权模式存在模糊认识，政策界限不清楚，导致一些村组图省事、希望大面积简单地以确权确股不确地代替确权确地。但目前对确权确股不确地的具体做法没有一个明确的规程，确股范围、如何操作比较难以把握。五是职责不明。农户产权确认登记涉及部门多，办理手续复杂，所涉及的相关管理部门职责不明确，审批权限不清晰，确权登记操作制度严重缺失，导致农户产权的确权登记工作进度非常缓慢、效率低下。2.农户流转土地缺乏积极性，思想上存在顾虑。部分农户对土地流转政策有所误解，对土地的所有权、承包权、经营权认识不深，认为承包权就是所有权，流转出去就是放弃了所有权，或者怕今后土地政策调整， 流转后将来因要不回而失去承包权， 缺少安全感。部分农户小农经济意识仍然比较严重，怕担风险，小富则安，特别是2006年国家全面取消农业税后， 农民在获得土地承包经营权的同时，不用再缴纳农业税，还可以获得一定数量的农业补贴，导致“恋田”情结较为普遍，农民不愿对其土地进行流转而出现“惜转”现象。 3.土地流转机制不完善，制约了有序流转。一是流转程序不规范。农村土地流转大多是农户间自发进行的，相当一部分仍然采用口头协议进行土地流转，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；有的虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等不足，给以后的纠纷处理留下隐患， 也增加了土地流转的随意性和不稳定性。二是连片规模流转难。江西属丘陵地带，山地面积多，不少地区地势不平且耕地分布比较分散，地块很难集中连片。同时， 承包户种植的承包田来源于多个农户，协调整合难度较大，不方便管理和集中连片进行机械化作业， 生产经营成本较难控制，规模效益不高，造成了一些农户承包地难以流转而抛荒。三是流转市场不健全。土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。同时，缺乏土地流转相关专业人才，乡镇村级政府组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理等方面还不能发挥应有的作用。二、推进“两权”抵押贷款中遇到的问题和困难 1. 抵押物价值难确定， 缺乏科学准确的评估。农村土地长期归集体所有，期间没有进行有效的流转和买卖，土地价值没有得到很好体现；农民住房分布范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别。农村土地承包经营权和农民住房产权都没有形成完善的交易市场且交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系和标准，仅凭相关技术人员以土地租金及地上种养物的价值或个人经验来确定抵押物的评估价值，主观意愿成分较大，容易产生道德风险。且在“两权”抵押贷款业务中，金融机构往往凭借强势地位，倾向于就低估值，农村土地承包经营权和农民住房产权价值难以得到公允体现。 2.抵押物不易处置变现，影响了其可接受程度。省内各县虽然成立了流转中心， 但主要局限于提供土地流转信息，方便供需见面，对交易后使用权的产权登记有效性和经营权人的保护措施和权益维护没有通过出台相关规定办法来约束，也没有形成成熟的农民住房、农村土地经营承包权等产权市场交易机制和流转平台，影响了农村产权上市流转交易。而且银行在进行抵押产权处置时，农民房屋交易和土地流转受到较多的法律和制度限制，交易难、难变现现象突出。如按照相关法律法规，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般不会去接手。一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，处置抵押的农村住房并变现将非常困难，直接影响了金融机构开展农房抵质押贷款的积极性。3. 缺乏风险分担和补偿机制，金融机构信心不足。农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前水稻、粮、棉、油、能繁母猪等农业保险水平太低，难以帮助农户有效抵御各种农业风险，一旦由于灾害出现欠收、或农产品价格出现大幅波动，极易造成银行贷款风险，导致农村土地承包经营权和农村