青泥洼商业地产市h场分析报告.docVIP

商业地产市场分析报告 项目基本情况： 名称：铭轩购物中心 选址：大连火车站青泥洼桥地带 经营范围：综合购物商城 宏观市场环境分析 国家政治环境 当前，中国政治环境稳定，中国属于后起的发展中国家，在共产党的领导下，高举马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，坚持走中国特色社会主义道路。在现阶段及其未来一段很长的时间中，中国将坚持以大力解放和发展生产力为主要任务。 宏观经济环境 回顾“十一五”规划、结合“十二五”规划，中国商业地产市场发展势头良好，整个市场中蕴含着重大的战略机遇。“科学发展”成为未来中国五年发展的主题，在相关评价体系、长效机制、具体政策等方面将发生重要调整和变化，会更加重视质量效益、结构优化、节约环保、民生改善、社会公正从现阶段的城市动迁改造进度来看，城市中心区的土地已经到了非拆迁而不可得的程度，目前除了胜利路的超过百万平方米大面积拆迁改造外，2009中山区推出了“新居工程”建设，其他挂牌的居住用地到目前为止只有2万多平方米的南山路110号地块，人民剧场改造工程地块有待于净地后挂牌出让，如此一来，根据房地产开发周期和拆迁户的安置等因素，至少未来1~2年之内，新项目没有正式销售之前，这些城市动迁带来的刚性改善需求会很有效地消化目前市场存量，特别是对于那些本已习惯在城市中心区居住的居民而言，难以适应城市周边的居住环境和生活氛围，所以目前城市中心区域的在售或者即将销售的楼盘仍然是他们的首选。该商圈原有的老字号百货大连商场，也在经营中寻找新的经营方向，借助商圈的客流优势迅速扩张发展，在保留大连商场老店的基础上创建了新玛特商场，继而又将经营状态不佳的秋林，中兴商场，先施秋林收归旗下，使青泥洼商圈在拥有高档时尚百货店的同时，也满足了中低层次消费者及百姓日常消费的需要，青泥洼商圈在大连商商圈中的绝对主力地位逐步形成，青泥洼商圈已经取代了原来的天津街商圈，成为大连商业发展的最繁华区域。目前在青泥洼商圈，麦凯乐作为大连中高档综合时尚百货的成功范例，在大连所有零售百货中占有绝对优势；太平洋百货以其先进的百货管理模式，和领导年轻时尚潮流的经营方向，吸引了众多的年轻消费者，也在该商圈也逐渐站稳了脚跟；而大连商场和新玛特虽然在商场形象档次上不及麦凯乐和太平洋，但由于其面对大众消费群体，经营业种大而全，凭借着客流优势，成功的实现了与麦凯乐和太平洋的错位经营。以上三种零售企业的存在为青泥洼商圈的发展奠定了稳固的架构基础，该商圈在大连商业经济中的主力位置，短时间内难以撼动。成了公交、地铁、快轨、火车的立体化交通，使我们的可快速便捷的城市任何角落，畅通无阻。项目 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 　　但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小、多么窄。 　　结果，这些在海洋里无往不胜的章鱼，成了瓶子里的囚徒，变成了渔民的猎物，变成人类餐桌上的美餐。是什么囚禁了章鱼?是瓶子吗?不，瓶子放在海里，瓶子不会走路，更不会去主动捕捉。囚禁了章鱼的是它们自己。它们向着最狭窄的路越走越远，不管那是一条多么黑暗的路，即使那条路是死胡同。 　　大道理：工作生活中，我们经常会遇到许多羁绊和束缚，对于它们，我们毫无办法。殊不知囚禁我们的不是别人，而是自己，是我们不健康的心态和偏激的态