论完善房地产市场监管法的必要.docVIP

引言 房地产市场是社会和市场经济发展到一定阶段的产物。现代房地产业作为国民经济发展的支柱产业之一，对于相关行业有着举足轻重的影响。据统计，房地产市场的发展程度与发育状况，可以影响建材、化工、能源、轻工等约五十个部门加之房地产业由于其特殊的经济属性，不完全属于市场竞争的领域。因此，政府的“有形之手”对房地产市场的发展方向与制度变迁起着决定性的作用。建立房地产监管制度是房地产市场发展的必要条件。 我国面对这一问题采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。为保持房地产市场的平稳健康发展，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 我国房地产的发展历程 房地产业在我国是一个古老而新兴的产业，在长达2000多年的封建时代和半封建半殖民地时期，虽然朝代更替，但土地和房屋、买卖活动一直没有中断。 到新中国成立1949年到1990年间，中国房地产业的发展可分为三个阶段： （一）是1949年——1978年的中国房地产业的整顿限制阶段 中华人民共和国成立后，官僚资本家的房地产被没收，使其成为国有资产，分配给国家机关、企事业单位使用。［1］——1987年的中国房地产的萌生阶段 1978年12月党的十一届三中全会确定了以经济建设为中心，中国开始进入改革开放新的历史时期。1984年国家纪委和城乡建设部联合发布文件，允许进行房地产开发活动，从此，中国房地产在中国大地上开始了再生。 （三）是1987年——1990年中国房地产市场的建立 1987年10月党的十三次代表大会报告首次提出社会主义市场体系应包括房地产市场。1987年12月1日，深圳以拍卖的方式出让了第一块土地。1988年4月《宪法》和《土地管理法》修改之后，规定土地使用权可以依法转让和出让。1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》为土地市场的发育提供了法律支持，为房地产市场建立奠定了基础。1990年以后，中国房地产业进入一个较快的发展时期。与此同时，我们应该注意到我国的房地产并不是一帆风顺的，1992——1993的房地产热曾引起房地产市场的大幅波动，留下深刻的教训。 1998年7月3日国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着一个新的房改阶段的开始。即停住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房的交易市场。 由此可见，我国房地产市场发展的起点和现实环境与西方发达资本主义国家的现代房地产市场不同，一是我国房地产市场发展是从土地使用制度改革和住房改革开始的，而西方发达国家则是从土地私有化开始。二是从20世纪50年代中期到80年代末期，我国历史上曾有过近三十年的房地产市场缺位，西方发达国家在这期间正式房地产市场高速发展时期。三是到目前为止，我国房地产市场依然还存在大量初级形态特征，如市场机制不健全，房地产市场应有的信息功能、激励功能未得到充分发挥。四是我国是公有制为主体的给社会主义市场经济，不同于西方发达资本主义国家的私有制。正因为我国房地产发展的历程短暂且曲折因此我国的房地产市场存在着大量的问题。 我国房地产市场存在的问题 由于我国房地产发展的特殊历程导致我国房地产业存在着大量的问题。近年来，房地产市场一些深层次的问题逐渐显露出来，具体表现为： （一）我国房地产企业对银行的依存度过高 我国房地产业的融资主要依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险。［2］由于地方政府垄断了城市土地的一级市场，地方政府可以从城市土地出让中获得的巨额的土地出让金，这已经成为各级地方政府的财政收入重要来源之一。［3］有些地方政府为寻求经济效益，减少土地供给，推高了土地价格，提高了房地产成本。地方政府对土地市场供给的高度垄断使得城市房价从房地产业的上游源头开始就带有泡沫性的成分。［4］信息是一种很有价值的资源，它能够提高经济主体的效用和利润