房地产企业纳税义务发生时间变化.doc

房地产企业纳税义务发生时间变化 1.自2009年1月1日起，房地产企业销售开发产品或转让土地使用权或建筑公司提供建筑业劳务或房地产企业和建筑公司对外提供租赁业务，采取预收款方式进行的，一律在取得预收款的当天确认纳税义务发生，缴纳营业税。营业税细则第25条 思考：建筑公司提供建筑业劳务收取30%的工程款。 （1）2008年底前，纳税义务的发生时间为财税【2003】16号规定，按会计制度确认收入的时间缴纳营业税。假设工程造价800万元。 2008年度完工进度为50% 2008年度会计上确认收入=800*50%=400万元 但缴纳营业税的收入=800万元。 财税【2003】16号：营业税纳税义务的发生时间及收入的确认遵循会计制度。 （2）如果上述业务发生在2009年1月1日后，根据营业税细则第25条： 2009年应当确认收入缴纳营业税的金额=收到的预收款=800*30%=240万元 问：2009年度会计上确认收入=？ 假设完工进度50%。 会计上确认收入=400万元 2.假设建筑公司的工程合同是在2008年底前签订的，但合同约定的完工日期在2009年1月1日后，问：确认收入纳税义务发生时间问题上应当遵循原规定还是新规定？ 财税【2009】112号： 2008年底前签订的营业税劳务合同，如果在2008年底前尚未执行完毕，应当按下列原则予以过渡： （1）如果在2009年12月31日前合同到期，合同到期前收入的确认仍旧按财税【2003】16号文件执行，即：按会计制度确认收入的时间缴纳营业税。 （2）如果合同在2010年1月1日后到期，2009年底前收入的确认仍旧遵循财税【2003】16号文件执行，2010年1月1日后按新规定执行，即收到预收款的当天缴纳营业税。 例如： 甲企业属于建筑公司，2008年2月份签订一份建筑工程的施工合同，总造价500万元。2008年2月份，建设单位支付30%即150万元预付款。该合同的到期日为2009年10月31日。但甲企业一再拖延，直到2010年5月份才完工并交付给建设单位。其中，2010年3月份，建设单位再次支付100万元预付款。 问：2008年、2009年、2010年甲企业确认收入缴纳营业税的金额分别是多少？ （1）2008年收入的确认遵循财税【2003】16号： 假设2008年完工进度50%。 会计收入=500+50%=250万元 计税收入=会计收入=250万元 （2）2009年1月1日——2009年10月31日： 仍旧执行财税【2003】16号： 假设2009年10月31日完工进度70% 会计收入=500*70%-250=100万元 计税收入=会计收入=100万元 2009年11月1日——12月31日期间应当按新规定确认收入缴纳营业税。 由于此期间没有收到预收款，不需要确认收入缴纳营业税。 假设2009年12月31日，完工进度80% 会计收入=500*80%=400-250-100=50万元 税收上不需要缴纳营业税。 2009年度确认收入缴纳营业税的收入=100万元。 （3）2010年3月份收到100万元预收款： 3月份应当确认收入缴纳营业税。 2010年5月份完工： 确认收入缴纳营业税的收入=（500-250-100-100）=50万元 3.房地产企业采取预收款方式销售开发产品时，缴纳的营业税如何进行会计处理问题 思考：房地产企业2009年取得预售房款1000万元。 借：银行存款1000 贷：预收账款1000 问1：是否缴纳营业税？ 应当缴纳营业税=1000*5.5%=55万元 借：营业税金及附加55 贷：应交税费——应交营业税55 是否正确？ 违背了成本费用与收入配比的原则。 正确： 借：待摊税金55 贷：应交税费——应交营业税55 问2：上述55万元的营业税属于预缴还是实际发生？ 答：营业税细则第25条：房地产企业收到预收款的当天纳税义务发生。 因此按预收款缴纳的营业税属于应纳营业税，不属于预缴营业税，但按预收款缴纳的企业所得税属于预缴企业所得税。 问3：上述营业税金及附加会计上是否从利润总额中扣除？ 答：没有。 问4：税收上汇算清缴时是否可以扣除55万元营业税金及附加？ 答：可以。 国税发【2009】31号：房地产企业实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税等可以据实扣除。 纳税调整： 年度汇算清缴时，应当附表三第54行“其他”第4列纳税调减55万元。 问5：假设2010年，上述收入会计上结转收入： 借：预收账款1000 贷：主营业务收入1000 借：主营业务成本600 贷：开发产品600 借：营业税金及附加55（主表第3行扣除） 贷：待摊税金55 是否需要纳税调整？ 答：2010年汇算清缴时，应当附表三第54行“其他”第3列纳税调增55万元。 注意：“待摊