住宅周边配套对房价的影响分析.docVIP

住宅周边配套对房价的影响分析为民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等。 目前很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如，天津市普通住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用，还需缴纳区外附近的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。重庆、广州、昆明城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉租房。配套费收费标准各地不一。上海市1995起年征收住宅建设配套费每平方米建筑面积370元，包括市政公用基础设施部分210元，公建设施部分120元。北京市2002年规定城市近郊区住宅项目按每建筑平方米160元、非住宅项目200元收取。青岛市2002年规定为255元。无独有偶，我国城市基础设施配套费或建设费实际上类似于美国很多城市70年代所开始的土地开发课征，即开发商在获得开发许可时需承诺为城市基础设施以及其他公共服务承担部分成本，承担的方式有实物地租形式和货币形式的开发费。当时许多城市由于人口增长过快或其他原因，房地产税收收益远不足以弥补地方公共物品支出的缺口，因此不少城市向开发商课征开发费。可以判断基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格但的幅度有多大，分析起来则稍有些复杂。（1）如果把基础设施配套费看成是对开发商征收的一种“税”的话，可以很容易运用微观经济学的理论来分析其对房地产价格的影响：如果新建商品房的需求有些弹性的话，基础设施配套费会在开发商和新房购买者之间分摊，分摊多少取决于需求曲线和供给曲线的弹性大小。其短期的效果是新建商品房价格会上涨，但上涨的幅度会小于基础设施配套费。如果新房购买者可以在城市之间自由流动，那么，开发商面临的是一条水平的需求曲线，新房价格不会上涨。但中国的城市居民流动性远没有达到在城市之间自由迁移的程度，因此，开发商面临的是向右下方倾斜的需求曲线。 （2）如果开发市场是近于充分竞争的话，开发商在中长期必须获得和没有征收基础设施配套费之前同样的正常利润，否则开发商就会退出市场。满足这个均衡要求的条件是地价必须下降。由于城市土地的供给由城市政府垄断，很难判断土地出让价格是否会下降。但基础设施配套费的普遍实施和房地产开发商数量的增长趋势说明了配套费对开发商的利润没有太大影响。也就是说，基础设施配套费大部分转嫁给了新房购买者。(3) 如果政府征收的配套费确实用于城市基础设施的建设，那么，新建的基础设施所带来的社会好处会资本化到房价里。资本化的好处可能大于、等于或小于新房购买者所承担的配套费，相应地，意味着新房价格上涨的幅度会高于、等于或低于新房购买者所承担的配套费。总的说来，基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格上升根据美国的一项研究, 征收1美元的基础设施配套费会提高新建住房价格约1.66美元， 其中对高档住房价格的影响达3.58美元， 但对低档住宅价格的影响不显著；其解释之一是基础设施建设费所建设的基础设施所带来的社会好处更大，这些社会好处最终会资本化到房价里。利用我国城市房地产交易数据做同样的实证检验可以帮助我们理解新建住房价格逐年上涨的原因中，基础设施配套费的征收到底起了多大作用。基础设施配套费的征收也涉及到分配和公平问题。我国由于没有实质意义上的房地产保有税，因此城市政府没有稳定的基础设施和公共服务融资渠道（西方许多国家地方政府地方公共物品的支出主要来自对房地产所有者征收房地产税）。我国目前处于快速城市化阶段，城市人口增加很快，新增的城市基础设施建设和老化的基础设施的改造都需要融资。那么，这些融资是应该由所有居民承担，还是只由新增的城市移民承担？有些基础设施可以持续使用很多年，是否需要未来的城市人口也承担其部分成本？如果融资的负担以基础设施建设费的形式由新房购买者承担，那么新建基础设施的社会好处资本化到存量房地产价格后，存量住房所有者免费得到了住房增值的好处。这显然是不公平的。但物业税（指对房地产所有者征税）的开征可以减轻这种不公平。如果物业税的收益能主要用于地方公共物品的支出，那么，那时基础设施配套费就可以减少甚至取消了。 ，可分为教育、医疗卫生、文化、、、社、、hedonic模型, 它的出现可以帮助人们从房子本身的特征（房子的面积，房子的年龄，房子离商业区的距离等因素）来考虑房价的大小（Rosen 1974, Freeman 1979）。但是，这些因素并没有真正考虑到房子所处的位置与其价格的关系。在所用的方法中，仅仅局限于传统的回归模型（OLS），这种方法的不足是很大可能让估计出来的结果产生偏差。就算是取样在地理位置上十分地接近，但是从空间上说也具备很强的自相关性，具体原因是毗邻的建筑会有很多的关联性，如果到达某设施的时间，到达某设施的容易程度等。 直到上个世纪90年代末，Pace et al. (1998)和