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物业管理效果的模糊综合评价法 　　随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对住房的要求已从有的住升级到住得好，所谓住得好就是有良好的社区管理、优美宜人的周围环境、强有力的治安防卫以及正常的水电煤供应、配套的生活服务设施。花钱买环境、花钱买管理已成为开发商和住户追求的时尚，为满足这一需求，开发物业必须要由专门的物业公司来管理，物业管理作为一种新兴的朝阳产业因此得到了迅速发展。 　　物业管理效果的好坏直接影响开发物业的知名度、价值，直接影响房地产开发商的信誉和房地产销量的高低。良好的物业管理，是房屋增值、保值的重要保证，不仅确保物业功能的正常发挥，还可以通过不间断的经营性养护延长物业的寿命。然而物业管理效果的不确定性，很难用传统的数学方法来确定。为了精确地评价物业管理效果好差，本文利用模糊数学方法，对影响物业管理效果的因素进行模糊评判，并结合案例，提出了一种行之有效地评价物业管理效果的方法——模糊综合评价法。 　　1、模糊综合评价法的基本原理和步骤 　　所谓模糊评价法即是利用模糊数学理论对现实世界中广泛存在的那些模糊的、不确定的事物进行定量化，从而作出相对客观的、正确的、符合实际的评价，进而解决具有模糊性的实际问题（图1）。本文主要介绍如何应用该法评判一特定物业管理公司在特定小区实施物业管理的成效。 、模糊综合评价法的数学模型 　　2．1确立评判指标因素集 　　如以U作为评判对象的各种主要因素所组成的集合： 　　U={u1，u2，u3…，un} 　　体现物业管理效益因素集U包括经济效益、社会效益和环境效益，而经济效益又涉及物业管理费标准、物业管理成本、物业保值增值。用户投诉量、配套设施建设等子因素；社会效益涉及住宅区安全、住宅区方便、服务项目及质量、住宅区卫生等子因素；环境效益涉及住宅区内部环境、住宅区外部环境等。我们只能采用主要指标建立评判指标因素集，则评判指标体系如图2。 2．2确立评价因素权重集 　　根据各个因素的重要程度对其赋予相应的权数ai，从而组成评价因素的权重集合A，则A＝（a1，a2，a3，…，an），且，权重集的确定可以采用抽样调查的方法或主观确定。对于影响物业管理效益各因素的权重分配，根据我们在宁波几个典型物业小区进行的调查，并经过物业管理行业的同行和专家的共同探讨商议，对评价目标采用以下权重。（表1） 2．3确立评价等级档次集 　　评价等级档次集V={v1，v2，v3，…，vm} 　　物业管理效益等级的集合可以划分为： 　　V＝{优，良，一般，差} 　　2．4进行单因素模糊评判，确定单因素评判模糊矩阵 　　对于单因素ui（i＝1，2，…，n）进行评判，得到V上的模糊集（r1，r2，r3，…，rm），从而确定了从U到V的模糊评判矩阵： 　　 要确定物业管理效益的模糊评价矩阵，必须先对评价对象进行评估及计算。考虑物业管理效益具有社会性，因而对影响评价对象各因素的评估与计算应考虑公众的意见和社会影响，可以采用社会调查和专家评分相结合的方法。凋查研究表明：评判对象判断集因素评定社会调查结果和专家评分值各占50％的比例较为适宜，即： 3、某物业公司在某小区实施物业管理效果评价 　　某物业公司是本市规模较大的一家甲级物业公司，其创业较早，公司管理正规，在物业管理企业普遍亏损难以维系的状况下却连年盈利。某小区是其管理的社区中较典型的一个，该小区共有多层住宅423套，面积60000m2左右，“小高层”24000m2左右，商铺93套，面积15000m2左右，地下车库面积5300m2，架空层车库9300m2，水泵房一座，电梯8部，为市级优秀示范小区，因而选择该社区采用综合模糊评价法加以验证。我们在该小区随机抽样调查了200户住户，调查情况统计见表2。同时我们聘请专家组进行打分，专家组成员涉及物业管理办、物业公司老总以及长期从事物业管理专业教学的人员，专家意见采用中位数法进行综合，具体统计计算结果见表3。 　通过上述计算，综合模糊评判法得出的结论是：该物业管理效益评价31.6％为优，37.4％为良，15.8％为一般，15.2％为差，根据最大隶属度的原则，该物业管理效果应评价为优良，这与市级优秀示范小区的实际评价相吻合。 　　4、结束语 　　根据本文分析和实例验证，在物业管理效果的评价中应用模糊综合评价法是切实可行的，运用该方法可对物业管理企业的管理能力和管理效果作出科学和有效的评价，评价结果可以为建设单位（或业主委员会）选择社区物业管理企业提供依据，并为其它诸如“物业管理效果评价”的不确定事物的评价提供了新的思路和方法。 One hundred party knowledgeThe current and future pe