会所权属 建筑物区分所有j权 专有部分 当事人意思自治.docVIP

在现代小区的开发建设销售过程中，为了促进商品房销售，提升住宅质量，方便小区业主生活，开发商往往会配套开发建设车库、会所等物业及附属设施。对于会所的权属问题，法律规定不甚清晰，从而在实践中造成开发商、物业管理公司、业主之间有时为此发生纠纷。 《物权法》草案三审稿中，曾对于会所的权属作出如下规定：“会所、车库、绿地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑区分所有权人共有。在最终出台的《物权法》文本中，前述关于会所权属规定的条文不复存在。在目前立法缺位的情况下，探讨小区会所的权属，就需要以“建筑物区分所有权”作为理论依据。 一、建筑物区分所有权 （一）建筑物区分所有权概述 我国《物权法》，第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说——“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权（或称为共同管理权）三部分组成。 （二）建筑物区分所有中共有部分的界定 会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据《物权法》的规定，共有部分为建筑物专有部分以外的部分。但《物权法》中并没有对专有部分和共有部分进行具体定义。 根据我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”第三条的规定，区分所有的专有部分是“指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者。”共有部分是“指公寓大厦专有部分之外其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。此外，对某些不影响生活居住的构造上无固定使用方法的共有部分，经共有人决议，可以设定专有使用权，由特定人专属独占使用，如屋顶广告、外壁招牌、地下室占用等。对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。 二、会所权属问题概述 我国立法现状 目前，我国大陆还没有针对会所权属的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共用部位、共用设施设备的规定是建设部、财政部2008年开始实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》该办法第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 三、会所的权属界定： （一）概述 小区会所，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所主要是为小区全体业主的生活需要和便利而建，但在目前商品房销售普遍以建筑面积计价的情况下，为保护购房人利益、规范商品房销售行为，避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人利益的情况，政府制定了公共建筑面积分摊原则，明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。 现行法律、法规并没有住宅小区会所权属的明确规定，按照通常理解，会所一般以独立的房屋结构存在作为表征。同时，根据我国建筑规划现行的规定，会所所在的建筑物建筑面积是计入容积率计算的，因此从规划上来看，会所也应是专有建筑，在实践中一般可以取得独立的产权登记。综上，小区会所具有构造上及功能上的独立性，应属于区分所有建筑物的专有部分，对于专有部分的取得，应按不动产物权原理来认定。如小区会所为区分所有建筑物的专有部分，由开发商投资建设，开发商应当依法享有占有、使用、收益、处分的权利。 但是在目前的实践中，由于涉及小区会所权属问题具有较为复杂的社会因素，行政、司法部门在会所面积不计入公摊面积的前提下，往往要求发展商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证。如会所所有权由房地产开发企业保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均按“会所”注记；如会所所有权属全体业主所有，根据类似案例，一般只登记不发放房地产权证。 （二）从实践及地方立法看，将会所界定