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保障性房地产期末论文 吴凯 管理学院会计系 学号：17520112200694 电话—开发商与保障性房地产 在整个保障性房地产体系中，开发商无疑扮演着及其重要的角色，开发商的工作效率直接影响到整个保障性房地产的建设，而开发商也是对保障性房地产具有实际定价权的人，除此之外，房地产的质量、维护、物业、周边环境也和开发商具有直接相关的关系。毫无疑问，如果政府能妥善处理好开发商与保障性房地产之间的关系，那么，对于保障性房地产的建设肯定大有裨益，以下将从几个方面对此问题进行探讨。 政策的制定 政策的制定和出台是保障性房地产的基础，从开发商的角度来看，政策直接影响着开发商参与的积极性、最终房屋的定价。 政府在此环节扮演极其重要的角色，在制定相关政策时，我认为应该遵循让开发商盈利的原则。因为开发商毕竟是带着盈利性质的企业，让它们纯粹做公益是不现实的。不但要让它们盈利，还要保证它们的盈利空间，在3%-5%区间较为合适，企业也容易接受，盈利空间少了，一是开发商参与的积极性会下降，减少了保障性房地产建设的效率；二是因为企业追求更大的盈利，可能会引发开发商偷工减料，克扣必要建房款，导致房屋质量不合格，这是更严重的问题。但开发商的盈利空间也不能大，因为开发商获得的利润最终都是消费者付的，利润空间过大会使得保障性房地产的保障性难以实现。3%-5%这个水平是商业住房利润30%的六分之一，看似比较低，但是对于拿地困难的中型房地产公司来说却很有帮助，大公司可能不在乎这种小工程，这时中型企业得到难得的发展机会，并且它们十分看重类似的工程，在工程质量上必然少有马虎。中型企业的发展能最大程度的促进就业，对宏观经济也会有一定的促进作用。 强制规定开发商开发商品房时按一定比例建设保障房的政策是明智的选择，对于政府和企业来说都是双赢的局面，政府完成了目标，解决了保障性房地产的来源问题，企业在盈利的同时做了公益项目，提升自身品牌竞争力，在此，政府需要提防的是企业有可能将在建设保障性房地产上产生的损失转嫁到商品房上去，保障房收益群众毕竟只是少数，若因此抬高了商品房价格，只会让更多的人买不起房，而转而争取保障房，这样一来保障房更是供不应求，引发更大的社会问题。政府应该在签订协议前就谈妥，以类似房地产项目作为参照，强行规定房价上限，这样能减少政府的风险。 开发商的选择 处理好开发商的问题，归根结底是开发商的选择问题，虽然保障性房地产对于开发商来说利润空间不是很大，但仍旧容易发生腐败问题，腐败不仅使房地产建设的效率降低，而且最终损失都是由底层劳动者来承担，所以政府应该对腐败这方面加大监督处罚力度，开发商参与保障性房地产建设盈利并不是主要目的，搞好与政府间关系，提升自身品牌优势是他们的根本目的，政府应该巧妙利用这点，提出一些相对苛刻的条件也是可以接受的，对于腐败的问题，应该加大惩罚的力度，使得冒险的成本加大，让官员不敢冒险。 因为保障性房地产的特殊性，不宜使用竞拍模式选择开发商，因为竞拍的价格最终还是要转嫁给消费者的，竞拍价越高，最后的房价也会越高，保障性难以得到体现。不仅是对于保障性房地产，如果政府铁心想抑制房价，那么就不能单纯用竞拍的方法来选择开发商，商品房也是如此。目前最好的方法就是采取资格审查，挑选出最有资质的几个开发商，然后与他们进行协商，现行确定日后建设计划、房屋价格、日常维护等细节，从中选出最优的开发商，这种方法从一个方面来说不符合自由市场竞争的原则，降低资源配置的效率，但作为政府“看不见的手”的一种宏观调控的具体措施，不失为一种较实用的办法。 与产业下游企业的合作 我认为政府不应该仅仅压缩开发商的利益，因为房价高不仅仅是开发商的原因，政府的“土地财政”甚至是下游企业的不寻常的利润也是主要原因之一，要想真正控制房价，不仅仅要关注销售终端，生产过程也是关键的地方。 政府应该和房地产下游企业多多沟通协商，在保证他们有一定利益的情况下，尽量压低价格，作为回报，他们也享受到了与政府关系的加深，建筑也可以为他们作广告来帮助他们扩大影响力，水泥厂，砖厂，建材厂，木厂，钢铁厂，装修公司等等下游企业经常被人们所遗忘，但是我相信，要是能妥善处理问题，这些公司与政府同样能实现双赢，做得好，能为政府省下一大笔费用，把这些利益再用于保障性房地产，那么政府的问题会变得轻松许多。 这样一来，人民与开发商之间的矛盾，政府与开发商之间的矛盾，就部分转移到了下游企业中来，调解了开发商今年来在人民心目中尴尬的形象，而底层消费的住房得到了进一步的保障。 保障性房地产的长期