土地招2拍挂的风险与防范.docVIP

招拍挂方式取得国有建设用地的 风险与防范 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有建设用地的出让一般采取招拍挂方式。我市国有建设用地使用权出让通常采取挂牌方式。它是市、县（市）国土资源局经过市、县（市）人民政府批准后，在公告的期限和地点，在土地交易中心挂牌出让，通过竞价，将公告的竟标地块使用权出让给出价最高者，并由该土地使用权人按其竟价向国家支付土地出让金的行为。 一、土地招拍挂过程中存在的风险 1、土地回收风险 鹿泉市土地储备中心在回收国有工业用地使用权过程中发生的估价风险 2、审批规划风险 挂牌交易的地块是否经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。否则，不能进入挂牌交易程序。 3、竞买地块旁落风险 对于竞买人来说，在挂牌出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。 4、竞价风险 其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高 5、地上附着物评估风险 地上附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。 二、为减小土地招拍挂过程中存在的风险而采取的防范措施 为保证烟草公司以较低的价格通过竟买得到竟标地块，可与土地行政主管部门及房地产评估机构灵活沟通，采用“技术手段”最大范围的降低竟买风险。 常见的限制条件有： 1、提高保证金缴纳数额。只有缴纳保证金后的竟买人才有权索取出让地块的详细资料。 2、不允许自然人参加竞买。 3、不允许联合竞买。 4、对于空置量大的房地产开发建设企业限制其参与竟买。国务院2003年18号文特别指出：“对空置量大的房地产开发建设企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。 5、竞买人无拖欠地价款等不良记录 6、土地成交后必须一次性付清土地出让金。 7、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不具备竟买人资格。 8、存在非法转让土地使用权等违法行为的竞买人，不具备竟买人资格。 9、 因竞买人原因造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加 10、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加 11 、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加。 12、通过与建设规划部门，土地行政主管部门协商，出让人根据竞买人的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标。 除设定以上限制条件外，还可以采取合理措施，确保竞买成功，主要有： 1、土地储备中心回收国有工业用地使用权时，暂不对地上建筑物进行评估。待竞买成功后，由中标人与地上建筑物所有权人根据中标结果，考虑是否提高地上附着物的评估价格。 2、在竟标出让环节，根据出让方式，考虑是否采取求助于其他竟标人。 以上方法仅是实际操作中的部分内容。由此，通过以上方式方法能最大限度降低竟标风险，确保委托人以较低的价格竟标成功。“六心”服务评定标准 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养和激励，引导员工纠正自己的工作态度和提高自己的服务质量。 （2）规范员工的服务态度，提高顾客的满意度，使得产品的服务质量深入人心。 （3）为员工的岗位动态管理、薪酬激励、职业发展提供客观依据。 3、“六心”服务评定的原则 坚持客观、真实、公平、公正的原则 4、“六心”服务评定的内容 “六心”服务评定将采取逐级考核制，一般店员由所在店铺的店长考评，各个店长由店务执行经理考评，最终由市场营销部总监对员工的“六心”服务评定结果做出认定并交由总经理签字确认。 （1）信心：不仅要对自己有信心，而且要对我们公司、我们的产品有信心，首先要告诉自己，我是能做好这件事的。要使自己的个性充分发挥，强调自己与众不同，并把这种原则运用到产品上，我们公司的产品是最好的，它有其它公司无法比美的优点。它能给顾客带来一种享受，有了这种信心才能在自己的言谈举止中得以流露，在不经意间吸引顾客、感染顾客。 （2）热心：当遇到顾客对所购买产品不太了解时，我们应主动的去帮助她，用热情去感动她，我们所得到的不仅仅是出售产品，而是一种使她无法忘怀的品牌形象。 （3）用心：就是用心察言观色，主动的去和顾客沟通，顾客的言行、举止、性格、爱好，在短时间尽快掌握顾客的心理，然后选择推荐一些产品，其实我们所做的一切最终目的是为求感动顾客，使我们和顾客之间形成一种友谊，而不是单纯的买卖关系。