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天津广播电视大学13春行政管理专业专科调查报告关于塘沽和睦园物业管理情况的调查姓名： 侯亚文学号：1312001401130 分校： 塘沽电大 专业： 行政管理指导老师： 刘双喜 时间： 2015年5月 关于塘沽和睦园物业管理情况的调查报告 一、引言 1、调查目的：了解和睦园物业管理现状，反映群众所关心的问题，不断提高物业管理水平，促进和谐社区的发展。 2、调查时间：2015年3月18-24日 3、调查对象：小区内的居民 4、调查地点：和睦园物业站 5、调查方法：本次调查采用实地走访的方式进行。 二、所辖小区物业的基本情况 和睦园村物业站于2006年8月30日在工商注册，站长：马庆云，主要经营物业管理，注册资本60万元，24栋楼常住人口1万多人，该物业站的办公地址设在和睦园集市小楼。在职员工10人，物业管理范围广泛，物业管理类形多样化，集服务、管理与经营一体化，小区内部设备设施基本齐全，保安、消防、环境等管理到位，给人们一种安适、休闲的环境，因为是过年的时间，男女老少都很休闲，公共娱乐设施较健全，孩子们和喜欢运动的老年人在尽情玩耍。从整体来看和睦园辖区大，管理面广，进出人口多，封闭性差，区内四通八达，物业管理存在着一定难度。三、所辖小区的发展现状?尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管（1）理工作越来越难，表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查参与的和睦园物管企业2014年物管费平均缴费率为62.43%，有37.57%的住户没有缴纳物管费。 2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。 3、小区环境难维持。小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。小区一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。?4、物业经营难阳光。物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。（2） 四、存在的主要问题： 总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的、有序的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趁势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视，但也存在着一定的问题。具体表现是： 1、业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修、养护意识不强，不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律淡漠；二是不按时交纳或不交纳物业管理费。如此恶性循环，直至物业站服务质量下降，干脆关门走人，广大业主深受其害；三是业主委员会流于形式。没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理之间的矛盾和问题固缺乏沟通而无法解决，给小区物业管理和发展带来隐患。 2、企业对管理服务的定位不准确。和睦园物业管理人员文化层次普遍较低、素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业站之间的矛盾。主要表现在：一是物业管理员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足。二是物业管理缺乏专业人员。日常维修不及时，不到位都会使业主对物业管理服务质量产生怀疑，甚至出现矛（3）盾。三是物业站从自身经济利益出发，直接侵害了业主的利益，降低业主对物业管理服务质量的信任度，葚至对整个物业管理行业提出怀疑。 3、和睦园物业站基础条件不配套。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，和睦园物业环境秩序混乱。常有人到小区散发广告，业主反映，也存在不安全因素。三是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。四是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，给业主造成不便。五是收费率低，影响服务质量。 4、热难点问题是影响物业管理正常运作。一是供水、供电设施移交不到位，留下