房地产企业拿地方税负成分析表.docVIP

房地产企业不同拿地方式税负分析表 序号 拿地方式 评述 1 招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 2 不是招拍挂，创造招拍挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（财税【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付； 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 3 购买转让土地 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税。 注意问题：1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号）3、如果是卖地，土地增值税的扣除项目？4、生地变熟地的扣除项目。5、卖在建项目的扣除项目；6