朝华新城可行分析报告.docVIP

可 行 性 分 析 报 告 成都富港置地有限公司 二OO五年六月十四日 目 录 前言 一、项目名称 二、项目概况 （一）、地理位置与交通状况 （二）、项目概况 （三）、项目现状 （四）项目投资状况 （五）、项目资产状况 三、项目运作方案及投入产出分析 （一）、运作方案 （二）、投入产出分析 四、风险评估 五、结论及建议 附件： 朝华新城一期未开发项目成本核算表 项目已投入资金使用分析 前 言 目的——为朝华集团投资决策提供参考 目标——实现朝华集团的经济效益和社会效益 完成朝华新城剩余项目投资收益分析 项目 名称 总投入 总收益 楼栋利润 项目总体盈利状况（目前项目欠款11585万） A、C栋 21205万 18534万 亏2671万 现金亏损2671万（另有车库资产800万，未开发土地资产估算5504万，项目盈利：资产值3633万） B栋 4535万 6990万 2455万（含车库500万） 累计现金亏损216万（另有车库资产1300万，未开发土地资产估算4000万，项目盈利：资产值5084万） D栋 1677万 2936万 1259万（含车库200万） 累计现金利润1043万（另有车库资产1500万，未开发土地资产估算3000万） E栋 2761万 4570万 1809万（含车库200万） 累计现金利润2852万（另有车库资产1700万，未开发土地资产估算2000万未计） F1、F2栋 1924万 2729万 805万 累计现金利润3657万（另有车库资产1700万，未开发土地资产估算1400万未计） F3栋 978万 1328万 350万 累计现金利润4007万（另有车库资产1700万，未开发土地资产估算1200万未计） G栋 2826万 4160万 1334万 累计现金利润5341万（另有车库资产1700万） 因为A栋尚未决算，数据与C栋存在混淆，所以没有将A、C栋分开单独核算 注：1、计算依据：商铺成本价1831元/M2，住宅成本价1087元/M2（含税费、财务费、管理费、不可预见费；未计算土地费、设计费、评估费等前期已付费用） 2、商铺销售均价按5000元/M2，住宅均价1600元/M2计算。 3、项目总收益均视销售完成100%（不易实现）。 项目名称：涪陵“朝华新城” 二、项目概况： （一）、地理位置与交通状况： “朝华新城”项目位于涪陵城区南门山，人民西路、人民东路、高笋塘路与公园路交汇处，区域地理位置优越，处于传统的城市商业中心带，为连接老城区和滨河地带的枢纽（步行交通与车辆交通双重枢纽）。交通及生活配套设施完善，交通便捷，高笋塘路、人民东路、人民西路、公园路已形成城市交通主动脉。是未来涪陵南门山商业的黄金发展区域。 （二）、项目概况 朝华新城项目规划总用地130亩（86710平米）；规划建筑面积32万平米，分为两期开发。项目规划设计为点式建筑布局，从目前看开发二期时机尚早。 项目一期规划用地67亩，已经完成56.2亩土地的成交，但其中尚有部分土地未拆迁（目前当地派出所使用）；另外10.8亩土地未办证，但已经启动拆迁工作；规划建筑面积17.27万平米，其中住宅11.5万平米，商业4.5万平米，公建5000平米，车库7700平米；市政道路15000平米。 （三）、项目现状： 朝华新城一期项目已启动，目前已完成开发项目有：A栋商业楼（商业面积25500平米；地下车库面积4000平米）；设备房1000平米；道路4500平米。 一期在建项目有C栋（商业6725平米；住宅19928平米）, 原计划2005年8月30日交房，由于资金缺乏现已经停工。 一期未开工项目：B栋、D栋、E栋、F1栋、F2栋、F3栋、G栋 朝华新城一期开发项目一览表 完工及在建项目 项目名称 建筑面积 层数 建筑用途 备注 A栋 29500M2 5F/-2F 纯商用 完工已投入使用 设备房 1040M2 1F（地下） 供一期项目消防、变配电 已完工 C栋 26653 M2 C1:18F C2:17F C3:16F 商业6725平米 住宅19928平米 停工（资金缺乏）； 已完成销售3470万 未开工项目 项目名称 建筑面积 层数 建筑用途 备注 B栋 28000 M2 26F/-2F 商业（14000M2）5F/-2F； 住宅（14000M2）6F-26F 该地块目前为商贸公司使用，尚未拆迁 D栋 13000 M2 12F/-1F 商业（3400M2）3F/-1F； 住宅（9600M2）4F/-12F E栋 23000 M2 16F/-1F 商业（3500M2）3F/-1F； 住宅（19500M2）4F/-16F F1、F2栋 17700 M2 18F/-1F 纯住宅（一层644 M2幼儿园） F3栋 9000 M2 18F/-1F 纯住